借地上の建物の登記名義には注意しましょう

 借地法や借地借家法が適用されるのは、建物の所有を目的とした借地権です。借地権は、土地の賃貸人と賃借人との契約によって発生します。
 契約後に土地の所有者が変わることがあります。ただし、相続で地主が替わる場合には、亡くなった地主の契約関係も相続され、そのままの状態で契約が続くので、借地権者にとって問題はありません。
 問題は、第三者が土地を買い取った場合です(公売や競売で買い取った場合も含みます)

「自分が新しく土地の所有者になった。だから、土地から出て行け」という通知が来たと、相談に来られる借地権者の方がいます。しかし、土地の所有者が変わったからと言って借地権が否定されたのでは、土地の上に建物を建てて生活の基盤にしている借地権者の権利が不安定になります。

 法律では、借地の上の建物が「借地権者の名義」で登記してあれば、新しい土地の所有者に借地権を対抗できます。ただし、建物の登記は、新しい土地の所有者が、土地の名義変更の登記をする前にしなければなりません(競売、公売が行われる場合には、裁判所などが差し押さえの登記をします。借地権を対抗するためには、この差し押さえの登記の前にしなければなりません。競売や公売で買受が行われる前ではありません)。
 借地権者が建物の登記をしてあれば、新しい土地の所有者は借地権者を追い出すことはできません。新しい土地の所有者が土地の賃貸人(地主)になって契約が続くことになります。

 逆に言えば、建物の登記をしていない場合や建物の登記が借地権者の名義になっていない場合には、権利が否定されてしまいます。
 この場合でも、新しい土地の所有者が、借地権を認めてくれれば問題はありませんが、そうでなければ、建物を取り壊して土地を明け渡さなければなりません。(*1)

 建物名義が借地権者の名義と違っている例として、ありがちなのは、借地権者が亡くなったのに死後もその人の名義のままになっている場合です。遺産分割でもめて登記名義の変更ができないこともあると思います。ただし、亡くなった人が借地権者で建物の名義人だった場合には、亡くなった人の名義のままでも相続人は、新しい地主に借地権を対抗できるというのが判例です(大審院昭和15.1.11、最高裁昭和50.2.13。相続後の登記については「相続後の建物の名義と第三者への対抗」をご覧ください。また、相続一般については、「弁護士による相続の法律相談」、借地の相続については、「借地の相続」をご覧ください)。

 しかし、原則として建物の名義人が借地権者でなかった場合には、対抗できないというのが判例です。
 借地権者が養母の名義で建物の登記をした場合、養母が亡くなって借地権者が養母の権利を相続したとしても、借地権を対抗できないという裁判例があります(最高裁昭和58.4.14)。
 また、子ども名義でもだめだというのが判例です(最高裁昭和50.11.28)。古い裁判例で批判もありますが、現時点ではこれが判例です。建物を建て替える時に子どもの名義で建物の登記をしたりすると面倒なことになります。(*2) (*3)

 建物を譲渡担保のために債権者名義にした場合も、地主が変わると借地権の対抗ができなくなるという判例もあります(最高裁平成元.2.7)。

 「建物の登記名義は、借地権者の名義にする」。このことは十分に注意しなければなりません。

 

(*1)例外的に、新しい土地の所有者に対抗できる場合もあります。例としてよく出されるのは、買受人が、土地が借地で建物を借地権者が利用していることを十分承知の上で、これを追い出して土地を使用する目的で、前の土地の所有者から安い値段で土地を買い受けたという場合です(このような場合でも裁判所が必ず借地権者の権利を認めるとは限りません。事例が若干異なったり、証拠で証明が難しい場合もあります)。また、売買自体が偽装ということもあります。もとの借地権者に損害賠償ができる場合もあります。いずれにしても、弁護士に相談する価値はあります。 (▲本文へ戻る

(*2)名義だけでなく、実際に子どもが建物の所有者になる場合には、借地権の無断譲渡・無断転貸の問題が起こります。地主の承諾がないと解除されるおそれがあります(承諾料も、第三者に譲渡する場合よりは安くなりますが、それでも支払う必要があります)。また、借地権の贈与ということで贈与税がかかります。これらについては、「借地権の譲渡・転貸」とその中の「建物を建て替えて子どもの名義にしたい」をご覧ください。なお、贈与税に関しては、借地権者が65歳以上の親や祖父で、20歳以上の子や孫に借地権を贈与する場合には「相続時精算課税制度」と言う、相続の時に相続税で処理できる(贈与税払うよりは安くすみます)制度が使える場合がありますが、これについては税理士に相談してください。 (▲本文へ戻る

(*3) 地主の承諾を得て、親が借地権者のまま、子どもが建物の所有者になり、建物の登記名義も子ども名義にした場合は、借地権の転貸(又貸し)になります。この場合は、地主の承諾があるので、子どもは、正当な権利のある転借人(転借地権者)になります。子どもは、正当な権利に基づいて登記した建物を所有していることになるので、借地権者の親、建物所有者の子(転借地権者)ともに、第三者に借地権を対抗できます(東京高裁昭和55年 9月25日判決)。(▲本文へ戻る

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弁護士 内藤寿彦 (東京弁護士会所属)
内藤寿彦法律事務所 東京都港区虎の門5-12-13白井ビル4階(電話 03-3459-6391)