建物所有目的の借地は20年、30年と継続します。その間に契約で決めた地代が不相当になることがあります。地主と借地権者双方が合意すれば地代の変更ができますが、相手方が応じない場合もあります。しかし、年月が経過して経済状況が変化して、客観的に地代が安くなり過ぎた、または、高くなり過ぎた場合に、地主や借地権者の一方の請求で、地代を変更する(地主は高くする、借地権者なら安くする)権利があります。これが、地代の増額請求、減額請求です。

【目次】
1.賃料増額・減額請求とは
 (1) 増額請求・減額請求の意味
 (2) 相場と違うだけでは増額・減額の請求はできません

2.賃料増額請求・減額請求の手続
 (1) 請求がないと始まりません
  (2) 請求を受けたらいくら地代を支払うか
  (3) 裁判の前に調停

3. 賃料増額請求・減額請求の裁判
 (1) 賃料の増額・減額請求の要件
 (2) 事情の変更と地代の変更
 (3) 当事者が鑑定書を提出する場合
 (4) 裁判所の鑑定と判決

4. 地代変更の特約
 (1) 地代を増額しない特約、減額しない特約
 (2) 地代の自動改定条項

 

1.賃料増額・減額請求とは

 

(1) 増額請求・減額請求の意味

 例え話でよくする話をします。
 周囲がまだ畑で開発が進んでいない時期に、土地を借りて家を建てることにしました。その時に地主と借地権者で決めた地代は有効な地代です。
 ところが、年月が経ち、周囲の開発が進み、畑だったところに家が建ち、いつの間にか住宅地になりました。
 そうすると、土地の値段も上がるし、土地にかかる固定資産税も上がります。それでも、地代は、周囲が畑だった時のままです。
 つまり、合意で決めた時とは状況が変わったのに、地代だけが以前のままです。そこで、地主は借地権者に地代を上げてほしいと申し入れたのですが、借地権者は地代が安い方がいいので応じません。いくら一旦、合意で決めたとは言え、決めた後で事情が変わってしまったのだから、地代を上げられないのは、ひどいだろう、ということで、地主の一方的な請求で地代の変更を認めるのが、地代の増額請求です。

 これと逆に、合意の後で事情の変化があって、高い地代のままではひどいだろうということで、借地権者の一方的な請求で地代を減額するのが、減額請求の制度です。

 

(2) 相場と違うだけでは増額・減額の請求はできません

 相場よりも安いから地代を上げたいとか、相場よりも高いから地代を下げたいという相談を受けますが、相場と違っているという理由だけでは認められません。また、長い間、地代の変更をしなかったという理由だけでは認められません(*1)

 地代は原則として、当事者が自由に合意で決めることができます。その時点では、「高すぎる」とか「安すぎる」ということはありません。相場と同じ金額にしなければならない、ということはないからです。近隣の借地の地代よりも高くても、安くても、決まった地代が有効な地代です。その変更も合意で決めれば有効です。
「地主から一方的に増額すると言われたので、応じただけだ」という場合も、ありがちですが、その場合でも、「応じた」以上は、合意が成立したことになります。

 ただし、今では相場と比べて地代が低い場合でも、合意で決めた時には相場と同じだった場合があります。つまり、合意で決めた後に、色々な状況の変化があり、今では相場よりも随分、低くなってしまったという場合には、増額の要件を充たします。その結果、相場の額に近い金額まで増額が認められる可能性があります。
 ただし、賃料が安いまま長年放置した結果、極端に賃料額が相場と比べて低くなった場合には、その経過も当事者間の歴史として考慮され、あまり急激には上げられないと言われる可能性があります。

 

(*1)「認められない」というのは、裁判(調停も含めて)になったら認められないという意味です。裁判所では認められないと思われる地代の増額請求、減額請求をしても、相手が応じれば、合意成立で、地代は変更されます。

 

2.賃料増額請求・減額請求の手続

 

(1) 請求がないと始まりません

  話がややこしくなるので、増額請求をした場合を例にお話します。 増額請求は、地主が一方的に請求することになります。その場合、具体的にいくら増額するのか、はっきりさせなければなりません(*1)。また、請求と同時に増額するということでもかまいませんが、「来月分の地代から○○円増額する」という形でもかまいません(こちらの方が一般的だと思います)。

 一方的に地代の増額をするのですから、「相手の同意」を条件にする必要はありません。「増額したいのですが、よろしいでしょうか」という形では、増額請求をしたことにはなりません。ただし、増額請求に対して、相手方が承諾すれば、合意成立ですから、その場合は、増額請求だったのか、増額の申入だったのか(申入なら借地権者の同意が必要です)、問題になりません。

 増額請求をするとその時から増額の効果が発生します 。「来月分の地代から増額します」と言う場合には、翌月分から増額します。ただし、最終的には、裁判所が認めないと増額はなかったことになります。また、地主が請求した金額のとおりになるとは限りません。裁判所が「増額が適当か」、「増額請求した金額のうち、どこまで認められるか」を判断します。つまり、最終的には裁判所が決めます。しかし、増額の効果は、判決の時からではなくて、請求した時からです。このため、増額の請求をしないと何も始まりません。

 なお、請求の時から効果が発生するというのは、もう1つの意味があります。それは、請求後の事情は判断の対象外ということです(あくまでも正式な裁判の場合です。調停などでは柔軟に合意できます)。
 例えば、請求の時点では地代を10%上げる事情があり、その後で、さらにもう10%地代を上げる事情が発生したとしても、裁判所は、請求があった時までの事情しか考慮しません(10%までしか増額を認めない、ということです。最高裁昭和44年 4月15日判決)。請求後に地代を上げる事情が発生した場合には、もう一度、増額請求をする必要があります。

 

(*1) 裁判所は、増額請求の範囲内で、いくらの増額まで認めるのか(あるいは全く認めないのか)判断します。つまり、増額請求の金額が、増額が認められる上限になります。

 

(2) 請求を受けたらいくら地代を支払うか

 地代の増額、減額の効果は、請求の時から始まる、と言っても、裁判所の判決が出るまでは、認められるかどうか、認められても地代がいくらになるのか、分かりません。
 その間、借地権者はいくら地代を払えばいいのでしょうか。

 それについては法律に書いてあります。
 増額請求を受けた借地権者は、自分が「適当と思う金額」を払えばいいことになっています。「適当と思う金額」と言っても、それまで支払っていた地代よりも下げてはいけません。地主の増額請求は納得できるが、金額が高すぎると言う場合には、自分が適当と思う金額まで上げた金額を払えばいいのです。適当だと思った根拠は要求されないので、「自分が適当と思った金額」でかまいません。(*1) (*2)

 また、借地権者が減額請求をした場合ですが、この場合、地主は適当と思う金額を請求できることになっています。それまでの金額が適当だと思えば、それまでと同じ金額を請求します(それまでよりも高い金額を請求することはできません)。借地権者は、請求された金額を払わなければなりません。つまり、原則として、これまでと同じ金額です。
 減額請求したからと言って、下げた金額を払えばいいのではありません。勝手に、下げた金額を払い続けると、地代の一部不払いをしたことになり、借地契約そのものを解除される場合があります。後になって判決で減額が認められて、解除がなかったことになる、ということはありません。

 増額請求の場合も、減額請求の場合も、借地権者はそれまでと同じ金額を払っていれば、解除されることはありません。

 では、「請求の時から効果が発生する」ってどういう意味?ということになりますが、判決で増額請求が認められた場合には、借地権者は、請求の時から払っていた金額との差額とそれに年1割の利息をつけて、地主に支払う必要があります。
 減額請求が認められた場合には、地主は、受け取った地代の差額とそれに年1割の利息を借地権者に支払う必要があります。

 

(*1)これには例外があります。現在の地代が、固定資産税(都市計画税を含む)の金額よりも低い場合には、地主は、税金分、損をしながら土地を貸していることになります。そのため、現在の地代が固定資産税よりも低いことを借地権者が知っていた場合には、固定資産税よりも高い金額を払わないと「適当と思う金額」ではない、とされます。つまり、地代の不払いで解除される可能性があります。もしも、現在の地代が固定資産税額よりも低い場合には、地主は、増額の請求の時に文書でそのことを借地権者に知らせるべきです。

 

(*2) 不当に高額の増額請求を受けた場合、請求の金額は応じられないけれども、現在の地代額にある程度は上乗せして支払った方がいいのかと考える人もいるようです。ごく微々たる上乗せならともなく、そうでない場合は考えものです。調停になった場合、支払っている金額までは認めていると思われて、「地主はまだ納得できないと言っている。もう少し上乗せできないか」という説得を受けるおそれがあります。

 

(3) 裁判の前に調停

 地代の増額請求、減額請求は、正式な裁判を起こす前に、調停をしなければなりません
 離婚も、裁判の前に調停をすることになっていますが、それと同じです。ただし、離婚は家庭裁判所ですが、地代の増額、減額の調停は、原則として、簡易裁判所です。

 何で、地代の増額、減額請求について、正式裁判の前に調停をしなければならないのかと言うと、1か月分の地代の増額、減額の金額は大した金額ではないので、費用をかけて正式裁判をやる前に、調停で調整して合意して解決するのがいい、ということだそうです(実際には、かなり金額の大きな事案もありますが)。

 調停は、会議室のような場所に、当事者が交互に入って、調停委員と話をします。そうして、調停委員が当事者間で話がまとまるように調整します。
 調停委員会は、3名で1人が裁判官、あとの2名は弁護士やその他の民間人です。東京簡易裁判所の、地代の増額、減額調停の場合には、調停委員の1人が不動産鑑定士だったりします。

 調停委員は、当事者双方から話を聞いて、調整ができるように誘導していきます。ある程度、話が進むと、調停委員会の案という形で、「調停委員会としては○○という金額が妥当と思うけれどどうですか」と打診する場合もあります(調停で合意するつもりが全くないような場合以外は、打診があるのが普通です)。不動産鑑定士が委員にいればその意見が反映されていると思われますが、双方から話を聞いた上での案ですから、双方が合意できる落としどころを踏まえた上での案だと思われます。

 金額の開きが大きくない場合には、双方、「まあ、それでいいか」ということで話がまとまることになります。

 ただし、調停はあくまでも、双方が合意しなければ成立しません。一方が「嫌だ」と言えば、調停は成立しません。調停が成立しなければ、正式な裁判を起こすことになります(調停から正式裁判に自動的に移行するわけではありません。改めて裁判を起こす必要があります。ただし、いつまでに裁判を起こさなければならない、ということはありません)。

 とは言え、正式な裁判になると手間と費用がかかります。それなりに金額が大きい事案の場合はともかく、そうでない場合には基本的には調停で話を終わらせることを考えた方がいいのかも知れません。
 ただし、どうしても、説得しやすい方が説得される(妥協させられる)傾向があるように思います。無茶な主張をしている場合には仕方がありませんが、主張しなければならないことはきちんと主張しなければなりません。しかし、落としどころの見極めも重要です。

 

3.賃料増額請求・減額請求の裁判

 

(1) 賃料の増額・減額請求の要件

 調停が成立しなければ、請求をした側が正式な裁判を起こすことになります。調停でやっていたことが引き継がれるわけではないので、訴状を書いて、証拠を添えて訴えを起こすことになります。

 増額請求・減額請求は、法律上の要件が充たされた場合に認められます。増額・減額の金額は、請求額の範囲内で、要件を充たした部分について認められます(つまり、請求した金額以上に増額や減額が認められることはありません)。

 要件は、「最後に当事者間で地代の合意をした時から、請求の時点までに、経済情勢その他の変化があり、それによって賃料額が不相当になった」ということです。金額は、そのような変化に応じた額です。

 つまり、「最後に当事者間で地代の合意をした」時点よりも前の事情は、考慮されません。相場よりも高くても、安くても、その時の事情を踏まえて「当事者間で地代を決めた」のだから、後から文句は言えない、ということです。「地主が地代を上げると言うので仕方なく同意した」という場合も、当事者間で合意したことになります。

 なお、「最後に地代を決めた時」というのは、現時点(請求前)の地代額を決めた時のことです。ただし、「当事者双方で話し合って、地代を変えないことを合意した」場合も、「最後に地代額を決めた時」になる場合があります。上げようかどうしようか話し合いをした上で、現状維持にすることにした、というような場合です。更新の時に、更新前の地代を上げなかった、という程度では、これに当たりません。

 

(2) 事情の変更と地代の変更

 どういう場合が事情の変更なのかと言うと、土地の価格の変化、固定資産税など土地にかかる税金の変化その他、地代を増額させたり、減額させたりするような事情ということになります。
 ただし、土地の価格が上がるとそれに比例して地代が上がるとか、固定資産税が上がるとそれに比例して地代があがる、という単純な話ではありません。話は複雑です。

 最終的には、不動産鑑定士が、不動産の鑑定評価の手法で鑑定します。地代額の決定に関係する全ての経済的な変化を考慮して、地代額の鑑定をします。そのため、差額配分法、利回り法、スライド法、同種事例の比較(単なる近隣借地の地代との比較ではありません)などの手法で算定したものをさらに調整して結論を出します。なんだそれは、と思うのは当然です。素人では手強すぎます。

 なお、地代の増減額の鑑定は、「継続賃料の鑑定」と言います(新規の賃料ではなく、すでに成立して継続している契約の賃料の鑑定なのでこのように言います)。不動産鑑定士に言わせると、土地や建物の価格の鑑定よりも難しいということで、鑑定料も高いです(鑑定書を読むと納得できます)。

 費用に見合うような、金額の開きがある場合には、地主、借地権者双方ともに、不動産鑑定士に依頼してそれぞれ鑑定書を証拠として裁判所に出して争ったりします。

 

(3) 当事者が鑑定書を提出する場合

 当事者が出した鑑定書のうち、一方が明らかにおかしい場合には、裁判所も、どちらが正しいか判定できます。ただし、相手方の鑑定書がおかしいことを裁判官に理解してもらう必要があります。そのためには、まず、 こちらの主張を十分に理解してもらう必要があります。そのためにも、予め不動産鑑定士に鑑定を依頼して、それに沿った意見を述べておく必要があります。

 相手方が鑑定書を出した場合、前提になる権利関係などの法律的な部分の誤りなどは、弁護士でも反論できます。しかし、不動産鑑定の手法に間違いがあるような場合には、不動産鑑定士でないと間違いがあることが分かりません。また、反論もできません。

 そのため、こちらも、不動産鑑定士に依頼して、相手方の鑑定書に対する反論の意見書を書いてもらう必要があります(相手方が先に鑑定所を出した場合には、反論とこちらの鑑定書を兼ねることになります。こちらが鑑定書を出した後で、相手方が鑑定書を出した場合には、改めて反論の意見書をお願いします)。もっとも、この反論は専門家が書いたものですから、裁判官に理解してもらうためには、弁護士が裁判官に理解してもらえるように主張する必要があります。

 これらの努力をしないと、裁判所は、相手方の主張がおかしいことが理解できず、こちらの主張がおかしいと判断する可能性があります。

 

(4) 裁判所の鑑定と判決

 当事者双方が不動産鑑定士に依頼して鑑定書を出す場合、裁判所も、どちらが正しいのかどうか、判断できない場合があります。

 継続賃料の鑑定は、国土交通省の「不動産鑑定評価基準」に基づいて行うのが通常です。このため、どちらの鑑定書も、「不動産鑑定評価基準」で決められた手法に基づいていて、書いてある内容や計算式がほとんど同じ場合があります。それなのに、計算過程の数字が異なり、その結果、異なる賃料額が出てきます。数字が異なると言っても、計算ミスではなく、考え方の違いみたいなものですから、裁判所も判定できない場合があります。

 そのような場合、裁判所が選任した不動産鑑定士が鑑定をすることになります。

 そして、裁判所が選任した鑑定人が出した鑑定の結果が、判決の結論になる場合が多いと言われています。
 そうなら、最初から裁判官ではなくて、中立な立場の不動産鑑定士が決めればいいのではないかと思われますが、裁判所の鑑定でも、 当事者間の事情や、物件の特殊性その他、前提になる事項は当事者が出した証拠によることになります。このため、裁判所が鑑定人を選任して鑑定する場合でも、それ以前の主張、立証は重要です。また、最終的に判決を書くのは、裁判所ですから、その意味でも、十分にこちらの主張を理解してもらう必要があります。

 

4.地代変更の特約

 

(1) 地代を増額しない特約、減額しない特約

 地代を一定期間増額しないという特約を当事者間で結ぶことがあります。法律(借地借家法)でも、一定期間増額しないという特約を認めています。つまり、一定期間地代の増額をしないという特約は有効です。ただし、合意をした後で、合意をした時には予想できなかったような経済的な変動が起こって、地代を増額しなければ当事者の不公平が著しい場合には、合意自体が無効になったと判断される場合があります。無効となる場合の要件は、地代の増額請求の要件の「事情の変更」よりも、かなり厳しくなります。

 逆に、地代を一定期間減額しないという特約を結ぶ場合もあります。これについては法律には何も書いてありません。このため、地代を一定期間減額しないという特約があっても、借地権者は、地主に対して、地代の減額請求ができることになります。ただし、地代の減額が認められるためには、減額を認める事情(地代減額請求の要件)が必要になります(一般の減額請求の要件と同じです)。

 

(2) 地代の自動改定条項

●自動改定条項とは

 地代の自動改定条項というのは、一定の基準に基づいて、自動的に将来の地代額が改定されるという特約です。一定の基準というのは色々で、「一定の期間ごとに地代が一定割合ごとに増額する」(例えば、「3年ごとに地代が10%上がる」など)というものや、消費者物価指数、固定資産税、相続税路線価などに連動して、地代が変動するものなどがあります(相続税路線価は現在は土地の公示価格の8割を基礎に定められているので、相続税路線価に連動して、将来の地代額が変動するという特約は、土地の価格によって地代額を変更するというものです)。

 借地は長期間の契約のため、どうしても、地代の増額、減額が問題になります。自動改定条項は、 予め改定のルールを決めて将来のことは、それで文句なしとしましょう、ということで合意されるのが通常です。ところが、時間が経つと合意した時には思ってもみなかったことが起こります。相手方に「何とかならないか」と相談しても「将来のことについても合意したことではないですか」と拒否されます。しかし、裁判例によると、自動改定条項があっても、何とかなる場合があります。

●一定期間ごとに増額する特約がある場合の裁判例

 バブル崩壊前は、土地神話があり、土地の値段は上がるが下がることはない、と考えられていました(今から見るとトンデモない話に思えますが、以前は、地代の減額請求なんてものは法律に書いてあるけど、実際に使うことはあり得ないと思われていました)。自動改定条項のうち、「一定の期間ごとに地代が一定割合ごとに増額する」という特約は、当然、バブルのころの条項です。時間が経つに従って、地価は上がる一方というのが合意の基礎になっています。ところが、バブル崩壊で土地の値段は急激に下がり、その後もしばらくの間、じわじわと下がり続けました。

  それなのに、地代が上がるのはとんでもない、ということで借地権者が、減額の請求をして、裁判になりました(3年ごとに地代が10%増額するという合意でした)。東京高等裁判所は、合意後の事情変更で、自動改定条項による地代額が「著しく不相当」になった場合には条項が無効になるけれども、まだ、「著しく不相当」になったとは言えないから、減額請求はできないとしました。

 これに対して、最高裁は、「当事者が改定条項を決める時に、基礎になった事情が失われ、地代額が不相当になった場合には、減額請求できる」としました(最高裁平成15年6月12日判決 )。東京高裁の判決とどこが違うかと言うと「著しい不相当」までは要求しない、ということです。また、特約自体が無効になるわけではないので、減額請求前の地代は有効で、減額になるのは、減額請求があった時からだとしました(通常の場合と同じということです)。

 ただし、この最高裁の判決は、この事案について、具体的に地代がいくらになるのか、判断していません。減額請求できるという以上、通常の賃料減額請求の場合と同じように判断することになるのですが、最高裁は、その判断をする際、自動改定条項の特約をしたことも考慮しなければならないとしました。それなのに、その点をどのように考慮して金額を決めるのか、最高裁は、何も言っていません。それでは、差し戻しを受けた東京高裁はどうしたのかと言うと、和解が成立したため、この場合に具体的にどう地代を決めるのかについては、裁判所の判断は示されていません。

●他の自動改定条項にも使えるか

 この事例自体は、バブルという特殊な時期に定めた特殊な条項ですが、「特約を定めた時の基礎になる事情が失われて地代額が不相当になった時は、自動改定条項があっても、地代の増額や減額の請求ができる」という一般論は、他の場合にも適用されます。

 固定資産税は、ある時期から「負担軽減」のため、土地の評価額の変動と比較しても低くなっています。そのため、固定資産税額に連動して地代を自動改定する合意をした場合、合意した時期によっては特約を定めた基礎が失われたと判断されて増額請求が認められる場合もあるかも知れません。
 相続税路線価に応じて地代が自動改定するという条項も、他の指数などと比べて土地の値段だけが上昇している場合には、継続地代の鑑定結果とかけ離れている場合もあり得ます(例えば、固定資産税も地代額の要素になりますが、現在の固定資産税額は地価が上昇してもあまり上昇しないようになっています)。その場合には、自動改訂条項を定めた基礎が失われたということで、条項どおりに増額しない(自動改定した地代額に対する減額請求になります)ということが認められる可能性があるかも知れません。