借地上の建物の建替えをしたい

 借地上の建物も時間が経つと古くなり、建替えをしたくなります。この場合、建替えの前に、地主の承諾が必要になるのが通常です。そして、地主の承諾をもらわないと契約を解除されてしまいます。また、承諾をもらうために、承諾料を地主に払うのが通常です。ただし、地主が承諾をしない場合でも、申立をすれば、裁判所が地主の承諾に代わる許可をしてくれます。この場合、承諾料も裁判所が決めます。
 ここでは、このような借地上の建物の建替えについて、お話をします。

1.一般に増改築禁止の特約がついています
(1) 増改築禁止特約とは
(2) 増改築禁止特約がない場合
(3) 増改築禁止特約がない場合の地主の異議
2.禁止される増改築とは
3.改築に当たるかどうかは微妙な場合があります
4.裁判所が承諾に代わる裁判をします

 

1.一般に増改築禁止の特約がついています

 

(1) 増改築禁止特約とは

 古い借地権の中には、契約書を作成していなかったり、作成したかどうか分からないというものもあります。
 しかし、通常は、借地権の設定のときに契約書を交わします。そして、そこには「増改築禁止」の条項があるのが普通です。これを「増改築禁止特約」といいます。
 「増改築」というのは、 建物の建て替えのことです。現在の建物に追加して建物を建てる場合も含みます。
 増改築禁止の特約というのは、「土地の賃借人が借地上の建物に増改築をする場合には、予め賃貸人(土地所有者)の承諾を求めなければならない」というものです。(*1)
 この特約があるのに、無断で建物の増改築をすると契約違反になり、信頼関係が破壊されたと見られる場合が普通なので、契約を解除されることになります。
 つまり、建替えの前に地主の承諾をもらう必要があります。

 

(*1) 通常の修理は、地主の承諾なしに行うことができます。増改築禁止特約があっても、承諾は不要です。

 

(2) 増改築禁止特約がない場合

 増改築禁止特約がない場合(契約書がない場合も含みます)には、契約期間内であれば借地上の建物の増改築ができます(新法が適用される平成4年8月1日以降に設定された借地権が更新した場合、建物の再築について制限があります。ただし、早くても平成34年以降の問題なのでここでは説明を省略します)。

  旧借地法が適用される「古い借地権」では、借地契約で期間を定めなかった場合(法定更新の場合も含みます)には、建物が朽廃(古くなって建物として使い物にならないくらい壊れること)すると、借地権が消滅することになっています(期間と「朽廃」の関係については、「借地の基礎」の「旧借地法が適用される借地の存続期間と更新」をご覧ください)。このような期間を定めなかった借地の場合でも、増改築禁止特約がなければ増改築や大修繕ができます。

 しかし、建替えをした後でも、建替え前の建物(すでに取り壊されています)が朽廃すると考えられる時期が来ると、新築の建物が朽廃していなくても借地権は消滅する、とした裁判例があります。
 建替え前の建物はすでに取り壊されてしまっているので、いくら古い建物だったとしても、それがいつ朽廃するはずだったのかは、分からないのが普通だと思います。取り壊す前に相当程度、建物が古くなっていて、その時点で建物の朽廃が迫っているような状態だったことが証明できないと、いつ朽廃するはずだったのか、分からないと思います。なお、この裁判の事案は、増改築の時に地主が反対を表明したなどの事情も考慮されています。
 なお、取り壊された建物が朽廃すると考えれる時期が、借地契約の期間をまたぐ場合(更新後の場合)には、建替え前の建物の朽廃時期は問題にならず、新築した建物が朽廃しない限り、借地権消滅の問題は起こりません。
これに対し、期間を定めている場合には朽廃しても借地権が消滅することはないので、上記のような問題は起こりません。

 

(3) 増改築禁止特約がない場合の地主の異議

 増改築禁止特約がない場合でも、期間満了後も壊れないような建物を建てる場合(よほど簡易な建物でない限り、通常は期間後も壊れない建物になります)、地主は異議を述べることができます。地主の異議があっても、増改築禁止特約のない場合には、借地権者は建物を建てることができます。契約解除の問題は起きません。
しかし、地主が異議を述べると、期間満了後の更新の時に不利な事情になります(更新料の額の他、地主の更新拒絶に正当事由があるとされる場合もあり得ます)。
 なお、地主が異議を述べなかった場合には、木造などの非堅固建物の場合には、前の建物を取り壊した時から20年の期間の借地契約になります(旧借地法7条に規程があります。これも一種の法定更新です)。これは、増改築禁止特約がある場合でも、同じです。(*1)

 単に増改築禁止特約がないだけでなく、「期間中いつでも建物の建て替えができる」という特約をつけた場合には、建て替えに対して地主は異議を述べることができません。異議を述べても借地権者が更新時に不利益な扱いを受けることはありません。(*2)

 

(*1) 増改築禁止特約がある場合に、旧借地法7条の規定が適用されたという話は聞きません(知らないだけかも知りません)。増改築禁止特約がある場合には、地主の承諾の段階でこの規定を適用しない合意をしたという解釈をしているのではないかと思います。借地契約書を結ぶ段階で旧借地法7条を排除することはできませんが、契約を結んだ後、建物を建替えようとする段階で、7条の法定更新をしないことを合意するのは可能だと考えられます。 地主が承諾しないで裁判所が地主の承諾に代わる許可をした場合には、地主は異議を述べていたことになるので、7条の適用はありません。

 

(*2) 増改築禁止特約がない限り、借地権者は建物の建替えができます。それなのに、契約書に「期間中いつでも建物の建替えができる」という条項を入れるのは特別な場合です。よく見かけるのは、更新の時に、近々、建物の建替えの予定があるので、更新料額を通常よりも多く払って、この条項を入れる場合です。この場合は、建物の建替えの前ではなくて、それ以前の更新の段階で、建て替えの承諾料を含めて更新料を払い、建物の建替えの承諾をもらったことになります。予め承諾しているのですから、後になって建替えに異議を述べることはできません。

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2.禁止される増改築とは

 長年に渡って建物を使用すれば、建物のどこかを修理しなければならなくなります。このような「通常の修理」は、「増改築」ではありません。増改築禁止特約があっても、修理するのに一々、地主の承諾を求める必要はありません(ただし、修理と言ってもごく小規模なものから大規模なものまであります。大規模なものは、場合によっては増改築に当たる場合があります)。
 「増築」とは、建物に工作物を加えて床面積を増加させることです。一棟の建物として床面積を増加させる場合の他、付属建物を新たに建てることも含まれます。
 「改築」とは、以前の建物に代えて建物を建てることです。建物の全部が滅失したり、建物の全部を取り毀して新しい建物を建てる場合が典型ですが、建物の一部が滅失したり、建物の一部を取り毀して、その部分を建て直すことも改築です。また、建物の柱などの主要な構造物を取り替えることも改築に当たるとされています(この場合も、もとの建物との一体性がなくなりほとんど新たな建物を建てたと評価されるからです)。

 「増改築」の禁止の他に、「増改築」と並んで「大修繕」が禁止されている(地主の許可が必要)という借地契約書もよく目にします。この場合の「大修繕」とは、「増改築や再建築と同程度に貸主に影響を与える工事に限定される趣旨で定められたと認めるのが当事者の合理的意思に合致する」とした裁判例があります(東京地裁平成26年 5月19日判決)。
 耐震補強工事について、「修理したことによって建物の寿命が延びたので、地主の承諾が必要な工事に当たる」と、地主側から主張されることがありますが、具体的に建物が朽廃する時期を延ばすようなものでなければ、増改築と同程度の工事とは言えません。

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3.改築に当たるかどうかは微妙な場合があります

 建物の全部または一部を取り毀しをして新しく建物を建てる、という場合は分かりやすいのですが、そうでない場合は、どこまでやれば「改築」になるのか、判断にしにくい場合があります。
 裁判所が「改築」に当たるとして契約の解除を認めた例として、次のようなケースがあります。

(ケース①)1階の土台部分のコンクリート床が打ち直されて嵩上げされ,1階の外壁が変更されるとともに,柱,添い柱及び梁等,その躯体部分に重要な変更が加えられている上,2階の水回りの設備を2か所設置する等のため,同2階床の補強工事等がされ,さらに耐久性のより高い材質によって屋根の葺き替えなどの工事を行った。

(ケース②)基礎コンクリートが全面的に打ち直され,土台や柱,間柱等,その躯体部分に重要な変更が加えられているのみならず,床および内壁についての全面的な更新であり,外壁の大部分および屋根の一部についても更新を行った。

(ケース③)建物の内部に補強のための鉄骨を入れるなどした上で,建物外側に設けられていた階段を建物の内部に設置し直し、それに伴って,外壁を張り替え,2階の床を剥がし,2階の床面積を2平米ほど増やすなどの工事を行った。

 逆に、裁判所が「改築」には当たらないから、地主の承諾がなくても契約に違反しないとした例もあります。また、「改築」に当たるけれども、地主との信頼関係は破壊されていないから解除できない、としたものもあります。信頼関係が破壊されているかどうかの判断にあたり、「改築」が軽微か重大かということを検討している例もあります。
 なかなか一線を引くのは難しいです。
 弁護士も、明らかに通常の修繕の範囲内と判断できる場合以外は、「大丈夫です」とはなかなか言えません。
 微妙な場合は、地主の承諾を取った方が無難です(承諾してくれない場合は裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます)。

  なお、工事を行う建設業者に相談し、建設業者から「この程度の工事なら地主の承諾はいらない」と言われても、安心はできません。
 建設業者の説明を信用したからと言っても、契約違反は契約違反です。
 工事後に地主から借地契約を解除されたため、建設業者に損害賠償の請求をしたという事案の裁判例があります。
 この原告(借地権者だった人)は、建設業者の説明が間違っていて、その結果、損害を受けたから建設業者に損害を賠償する責任がある、と主張しました。 しかし、裁判所は請求を認めませんでした。色々と特殊な事情もあったようですが、裁判所は理由の1つとして「建設業者は法律の専門家ではないから、承諾が必要かどうかの説明に誤りがあっても責任はない」と言っています。

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4.裁判所が承諾に代わる裁判をします

 増改築禁止特約があり、増改築をしようとしているのに地主が承諾してくれない場合、裁判所に対して、承諾に代わる許可を求めることができます(着工前に許可を求めなければなりません。工事が完成した後で許可を求めることはできません)。これを借地非訟と言います(借地権の譲渡の許可と手続は同じです。「非訟」というのは「訴訟でない」という意味です)。
 裁判所の許可があれば、地主は無断増改築を理由とする契約の解除はできません。
 この場合、裁判所は、承諾料を払うことを条件に増改築の許可をするのが通常です。
 承諾料の相場ですが、前の建物を取り壊して新築建物を建てる場合やほとんどそれに近い場合には、更地価格の概ね3%です。ただし、借地の満期が迫っている場合、建物の床面積を増やした場合、建物の用途を変更する場合(自宅に賃貸部分を追加するなど)は増額されます(最大5%といわれています)。
 逆に、建物の新築とまでは言えない程度の増改築の場合は、承諾料は安くなます。増改築の規模に応じて2%前後といわれています。

 借地権者は、増改築には当たらないと思っているけれども、地主は増改築に当たると言い、また、承諾もしないと言っている場合でも、裁判所は申立を受け付けます(*1)。その上で、工事の程度に応じて承諾料の算定をします。また、裁判所が「増改築に当たらない」と言って決着を着けることもあります(結論は申立の棄却ですが、理由の中で「増改築に当たらない」と言ってくれるので、当事者間の争いはそれで解決します。申立をする意味はあります)。
 承諾料の支払いが必要になるとは言え、無断で工事をして地主と正式な裁判をすることを思えば(その場合も和解金を支払って終わるケースが多いと思いますが、判決で敗訴すると契約解除で借地権がなくなります)、増改築にはあたらないと思っていても、微妙な場合には、工事前に裁判所の許可を求めた方が無難です。

(*1) 地主に無断で増改築をして、裁判所が契約違反(信頼関係の破壊)を理由に解除を認める場合と、増改築の前の借地非訟とでは、基準が違うと言われています。特に、増改築かどうか微妙な場合に差が出ます。解除が認められないような場合でも、借地非訟では、承諾料の支払いを条件に許可を出す場合があります。これは、裁判所が幅広く借地非訟の申立を認めて、借地権の解除のような深刻な紛争が起こることを事前に防止するためと言われてます。しかし、借地非訟をしないで工事をして裁判になり、解除が認められない場合には、承諾料の支払い義務はありません。このような基準の違いは不公平だという指摘があります。しかし、工事後に解除を理由に裁判が起こった場合でも、裁判所が和解を勧めて承諾料相当の和解金の支払いをさせて解決する場合が相当多いと思います。

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 内藤寿彦法律事務所・弁護士 内藤寿彦 東京都港区虎ノ門5-12-13白井ビル4階(電話03-3459-6391)