借地上の建物の建替えをしたい

 借地上の建物も時間が経つと古くなり、建替えをしたくなります。この場合、建替えの前に、地主の承諾が必要になるのが通常です。そして、地主の承諾をもらわないと契約を解除されてしまいます。また、承諾をもらうために、承諾料を地主に払うのが通常です。ただし、地主が承諾をしない場合でも、申立をすれば、裁判所が地主の承諾に代わる許可をしてくれます。この場合、承諾料も裁判所が決めます。
 ここでは、このような借地上の建物の建替えについて、お話をします。

1.一般に増改築禁止の特約がついています
(1) 増改築禁止特約とは
(2) 増改築禁止特約がない場合
2.禁止される増改築とは
(1) 通常の修理と増改築
(2) 改築に当たるかどうかは微妙な場合があります
3.裁判所が承諾に代わる裁判をします
(1) 裁判所の許可と承諾料
(2) 許可申立の手続
(3) 申立が許可されない場合

 

1.一般に増改築禁止の特約がついています

 

(1) 増改築禁止特約とは

 古い借地権の中には、契約書を作成していなかったり、作成したかどうか分からないというものもあります。
 しかし、通常は、借地権の設定のときに契約書を交わします。そして、そこには「増改築禁止」の条項があるのが普通です。これを「増改築禁止特約」といいます。
 「増改築」というのは、 建物の建て替えのことです。現在の建物に追加して建物を建てる場合も含みます。
 増改築禁止の特約というのは、「土地の賃借人が借地上の建物に増改築をする場合には、予め賃貸人(土地所有者)の承諾を求めなければならない」というものです。(*1)
 この特約があるのに、無断で建物の増改築をすると契約違反になり、信頼関係が破壊されたと見られる場合が普通なので、契約を解除されることになります。
 つまり、建替えの前に地主の承諾をもらう必要があります。

 

(*1) 通常の修理は、地主の承諾なしに行うことができます。増改築禁止特約があっても、承諾は不要です。

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(2) 増改築禁止特約がない場合

 増改築禁止特約がない場合(契約書がない場合も含みます)には、契約期間内であれば借地上の建物の増改築ができます(新法が適用される平成4年8月1日以降に設定された借地権が更新した場合、建物の再築について制限があります。ただし、早くても平成34年以降の問題なのでここでは説明を省略します)。

  旧借地法が適用される「古い借地権」では、借地契約で期間を定めなかった場合(法定更新の場合も含みます)には、建物が朽廃(古くなって建物として使い物にならないくらい壊れること)すると、借地権が消滅することになっています(期間と「朽廃」の関係については、「借地の基礎」の「旧借地法が適用される借地の存続期間と更新」をご覧ください)。このような期間を定めなかった借地の場合でも、増改築禁止特約がなければ増改築や大修繕ができます。(*1)

 しかし、建替えをした後でも、建替え前の建物(すでに取り壊されています)が朽廃すると考えられる時期が来ると、新築の建物が朽廃していなくても借地権は消滅する、とした裁判例があります。
 建替え前の建物はすでに取り壊されているので、いくら古い建物だったとしても、それがいつ朽廃するはずだったのかは、分からないのが普通だと思います。上の裁判の事例では、取り壊す前の建物の状態について証拠があり、そこから、いつごろ朽廃するのか推測できた(専門家の意見が必要ですが)、という事案です。また、事案は、増改築の時に地主が反対を表明したなどの事情も考慮されています。
 なお、取り壊された建物が朽廃すると考えれる時期が、借地契約の期間をまたぐ場合(更新後の場合)には、建替え前の建物の朽廃時期は問題にならず、新築した建物が朽廃しない限り、借地権消滅の問題は起こりません。
これに対し、期間を定めている場合には朽廃しても借地権が消滅することはないので、上記のような問題は起こりません。

 

(*1) 増改築禁止特約はあくまでも契約の特約です。契約書がない場合には、増改築禁止特約はないのが通常です。ただし、「契約書がない」と言っても、実際には契約書を作ったのに、見当たらなくなっただけ、ということもあります。借地権者は契約書がないと思っていたのに、地主がしっかり持っていた、ということもあります。「契約書がないから、増改築禁止特約もないだろう」と思って、地主の承諾を取らないで建物の増改築をしてしまうと契約を解除される可能性があります。契約書があるかどうか地主に確認する必要があります。はっきりしない場合(地主が確認に応じない場合を含めて)には、地主の承諾をもらうか、裁判所に、地主の承諾に代わる許可の申立をするのが無難です。契約書がなかったり、契約書があっても増改築禁止特約がなければ、申立が却下されますが、決定書に、増改築禁止特約がないと書いてあるので、増改築ができることになります。

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2.禁止される増改築とは

 

(1) 通常の修理と増改築

 長年に渡って建物を使用すれば、建物のどこかを修理しなければならなくなります。このような「通常の修理」は、「増改築」ではありません。増改築禁止特約があっても、修理するのに一々、地主の承諾を求める必要はありません(ただし、修理と言ってもごく小規模なものから大規模なものまであります。大規模なものは、場合によっては増改築に当たる場合があります)。
 「増築」とは、建物に工作物を加えて床面積を増加させることです。一棟の建物として床面積を増加させる場合の他、付属建物を新たに建てることも含まれます。
 「改築」とは、以前の建物に代えて建物を建てることです。建物の全部が滅失したり、建物の全部を取り毀して新しい建物を建てる場合が典型ですが、建物の一部が滅失したり、建物の一部を取り毀して、その部分を建て直すことも改築です。また、建物の柱などの主要な構造物を取り替えることも改築に当たるとされています(この場合も、もとの建物との一体性がなくなりほとんど新たな建物を建てたと評価されるからです)。

 「増改築」の禁止の他に、「増改築」と並んで「大修繕」が禁止されている(地主の許可が必要)という借地契約書もよく目にします。この場合の「大修繕」とは、「増改築や再建築と同程度に貸主に影響を与える工事に限定される趣旨で定められたと認めるのが当事者の合理的意思に合致する」とした裁判例があります(東京地裁平成26年 5月19日判決)。この判決は当該契約書(ただし、よくある契約書です)の解釈として、上の結論を出しているので、どんな場合でも「大修繕」が上記の意味になるとは限りません。
 耐震補強工事について、「修理したことによって建物の寿命が延びたので、地主の承諾が必要な工事に当たる」と、地主側から主張されることがありますが、具体的に建物が朽廃する時期を延ばすようなものでなければ、増改築と同程度の工事とは言えません。

また、建物内部のリフォームは、通常、建物の主要構造部分(柱、土台など)の取り替えをしないで、主要でない部分の工事になります。このため、リフォームは、地主の許可はいらないのが通常です。しかし、リフォームという名目で、建物の主要構造部分(特に、柱や階段など)の取り替えを伴う大修繕をやると、改築と判断される可能性があります。

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(2) 改築に当たるかどうかは微妙な場合があります

 建物の全部または一部を取り毀しをして新しく建物を建てる、という場合は分かりやすいのですが、そうでない場合は、どこまでやれば「改築」になるのか、判断しにくい場合があります。
「建物の同一性がなくなるような大修繕は改築にあたる」というのが、裁判所の一般的な傾向ですが、どういう場合がそれに当たるのか微妙です。
 裁判所が「改築」に当たるとして契約の解除を認めた例として、次のようなケースがあります。

(ケース①)1階の土台部分のコンクリート床が打ち直されて嵩上げされ,1階の外壁が変更されるとともに,柱,添い柱及び梁等,その躯体部分に重要な変更が加えられている上,2階の水回りの設備を2か所設置する等のため,同2階床の補強工事等がされ,さらに耐久性のより高い材質によって屋根の葺き替えなどの工事を行った。

(ケース②)基礎コンクリートが全面的に打ち直され,土台や柱,間柱等,その躯体部分に重要な変更が加えられているのみならず,床および内壁についての全面的な更新であり,外壁の大部分および屋根の一部についても更新を行った。

(ケース③)建物の内部に補強のための鉄骨を入れるなどした上で,建物外側に設けられていた階段を建物の内部に設置し直し、それに伴って,外壁を張り替え,2階の床を剥がし,2階の床面積を2平米ほど増やすなどの工事を行った。

 逆に、裁判所が「改築」には当たらないから、地主の承諾がなくても契約に違反しないとした例もあります。また、「改築」に当たるけれども、地主との信頼関係は破壊されていないから解除できない、としたものもあります。信頼関係が破壊されているかどうかの判断にあたり、「改築」が軽微か重大かということを検討している例もあります。

このように「改築」に当たるかどうかも微妙なケースがありますが、契約書によっては、「増改築」の他に、「大修繕」「通常の修繕を超える修繕」をする場合にも地主の承諾が必要というものもあります。このため、なかなか一線を引くのは難しい場合があります。弁護士も、明らかに通常の修繕の範囲内と判断できる場合以外は、「大丈夫です」とはなかなか言えません。
 微妙な場合は、地主の承諾を取った方が無難です。また、承諾してくれない場合は裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます。(*1)

  なお、工事を行う建設業者に相談し、建設業者から「この程度の工事なら地主の承諾はいらない」と言われても、安心はできません。
 建設業者の説明を信用したからと言っても、契約違反は契約違反です。(*2) 

 

(*1) 裁判所に「地主の承諾に代わる許可」の申立をすると(この申立は工事前にしなければなりません)、裁判所は、解除が認められる基準よりも、緩い基準で増改築だと認め、承諾料と引換に許可を出します。この場合の基準は「建物の耐用年数に大きく影響する工事」がこれにあたることになるとされます。具体的には「建物の柱、土台、その他の主要部分の取り替え、屋根の全面的葺き替え」だというのが、「地主の承諾に代わる許可」を受け付ける裁判部(東京地方裁判所民事22部)の見解です。しかし、屋根の葺き替えを無断でやった場合に、解除が認められなかった裁判例もあります(こちらはすでに工事をした後で問題になった事案です)。
 この違いは何かというと、工事前の「地主の承諾に代わる許可」の申立の段階では、事前に地主と借地権者の紛争を解決する、という考え方から、広めに増改築禁止を認めて、地主と借地権者の調整をすることになります(ただし、承諾料は普通よりも低くなる場合があります)。これに対して、工事をやってしまった後は、簡単に解除を認めると借地権者に酷なので、慎重にしましょう、ということです。だったら、黙って工事してしまった方がいいと考えるのは、危険です。

 

(*2) 工事を行う建設業者から「この程度の工事なら地主の承諾はいらない」と言われたので、工事をしたら、工事後に地主から借地契約を解除されたため、建設業者に損害賠償の請求をしたという事案の裁判例があります。
 この原告(借地権者だった人)は、建設業者の説明が間違っていて、その結果、損害を受けたから建設業者に損害を賠償する責任がある、と主張しました。 しかし、裁判所は請求を認めませんでした。色々と特殊な事情もあったようですが、裁判所は理由の1つとして「建設業者は法律の専門家ではないから、承諾が必要かどうかの説明に誤りがあっても責任はない」と言っています(東京地裁平成21.9.10判決)。

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3.裁判所が承諾に代わる許可をします

 

(1) 裁判所の許可と承諾料

 増改築禁止特約があり、増改築をしようとしているのに地主が承諾してくれない場合、裁判所に対して、承諾に代わる許可を求めることができます(着工前に許可を求めなければなりません。工事が完成した後で許可を求めることはできません)。これを借地非訟と言います(借地権の譲渡の許可と手続は同じです。「非訟」というのは「訴訟でない」という意味です)。
 裁判所の許可があれば、地主は無断増改築を理由とする契約の解除はできません。

 この場合、裁判所は、承諾料を払うことを条件に増改築の許可をするのが通常です。
 承諾料の相場ですが、前の建物を取り壊して新築建物を建てる場合やほとんどそれに近い場合には、更地価格の概ね3%です。ただし、借地の満期が迫っている場合、建物の床面積を増やした場合、建物の用途を変更する場合(自宅に賃貸部分を追加するなど)は増額されます(最大5%といわれています)。
 逆に、建物の新築とまでは言えない程度の増改築の場合は、承諾料は安くなます。増改築の規模に応じて2%前後といわれています。
 承諾料をいくらにするのかは、裁判所の鑑定委員会(不動産鑑定士などが指名されます)が鑑定した結果から裁判官が決めます。この鑑定の費用は、国が負担してくれます。つまり、借地権者や地主は鑑定費用を出す必要がありません。(*1)

 借地権者は、増改築には当たらないと思っているけれども、地主は増改築に当たると言い、また、承諾もしないと言っている場合でも、裁判所は申立を受け付けます。その上で、工事の程度に応じて承諾料の算定をします。
 また、裁判所が「増改築に当たらない」と言って決着を着けることもあります(結論は申立の棄却ですが、理由の中で「増改築に当たらない」と言ってくれるので、当事者間の争いはそれで解決します。申立をする意味はあります)。
 承諾料の支払いが必要になるとは言え、無断で工事をして地主と正式な裁判をすることを思えば(その場合も和解金を支払って終わるケースが多いと思いますが、判決で敗訴すると契約解除で借地権がなくなります)、増改築にはあたらないと思っていても、微妙な場合や地主が絶対に反対して後で裁判になると心配になる場合には、工事前に裁判所の許可を求めることをお勧めします。

 

(*1) 通常の裁判や、家庭裁判所の遺産分割調停などで、不動産の鑑定を裁判所が行う場合(裁判所が不動産鑑定士に鑑定させる場合)には、その費用は、当事者が負担します(遺産分割調停の場合には、相続分に応じて支払うことになります)。ところが、借地非訟の場合には、国がもってくれるので、当事者は支払う必要がありません。ただし、基本的に全件鑑定です。そのため、手続に時間がかかります。

 

(2) 許可申立の手続

 裁判所に許可の申立をするためには、申立書を裁判所に提出します。
 申立書の書式は、裁判所のホームページからダウンロードできます。
 一般の人でも、自分で書いて裁判所に出せるように、という建前かと思いますが、実際には、簡単なものではありません(はっきり言って普通の人が書けるものではありません)。
 また、申立をした後は、公開ではありませんが(つまり、傍聴はできませんが)、法廷みたいなところで、手続をやります。それも1回ではありません。地主側も呼ばれて、法廷の相手方の席につきます。
 自分でできそうなので、自分で申立書を書いて提出したものの、裁判所からは「やっぱり弁護士に相談した方がいいんじゃないですか」みたいなことを言われて、相談に来られた方もいます。裁判所に提出した申立書を見たら、全然ダメなので、最初から全部書き直したこともありました(申立の訂正ということで改めて書き直した申立書を提出しました)。

 また、増改築の許可の申立の場合には、新しく建てる建物の図面(配置図、平面図、立面図、断面図)が必要になります。この図面で許可が出た場合に、これと違う建物を建てると、無断建築ということで解除される可能性があります。このため、新しく建てる建物の図面は、実際に後で工事を依頼する予定の業者や建築士に作ってもらうのが無難です。つまり、申立の段階で、どんな建物を建てるのか、ある程度、決めておかなければならないということです(建築費用の目処をつけた上で申立をした方がいいので、完全に決めておいた方がいいと思います)。

 申立をすると、1か月半くらい後に、第1回の手続の期日が入ります。そこで、法廷みたいな場所で法廷みたいな手続をします。
 その間も色々ありますが、ある程度手続が進むと、鑑定委員会が現地に行き、鑑定をします。そして、承諾料や増改築後の賃料(増額されることが多いです)の意見書を書きます。裁判官はそれを参考に承諾料をいくらにするかとか、賃料を上げるかどうか、上げる場合はいくらにするのか決めます。
 なお、以前は、増改築許可をするとそこから借地期間(木造などは20年、堅固建物は30年)を決めていました(つまり、借地の期間を延ばしていました)が、今は、借地の期間は延ばさない取扱です。例えば、借地の期間が残り5年の場合は、5年後が更新の時期になります。

 申立をしてから、決定が出るまで平均8か月と言われています。全件鑑定をすることや、相手方(地主)側から反対意見が出たりするからです。申立人としてはできるだけ早くしてほしいのですが、8か月はかかると思った方がいいです(平均だからもっと短くならないかと言われますが、8か月はかかると思った方がいいです)。

 また、地方裁判所で許可の決定が出ても、相手方が即時抗告(決定から2週間以内に高等裁判所に対して、決定の取消を求めること)をすると、高裁で審理することになります。改めて法廷のような場所で審理することはあまりありませんが、それでも数か月かかります。ただし、高等裁判所で抗告棄却になると、地方裁判所の決定が確定します(承諾料を払えば建物を建てることができます)。地主側が最高裁に取消を求めても、その判断を待つ必要はありません。

 

(3) 申立が許可されない場合

 申立書に必要なことが書いてあり、必要な証拠を出して、特段の問題がなければ、それなりに時間はかかりますが、申立は許可されます。承諾料と引換ですが、承諾料は、原則として、更地価格の3%です。

 ただし、次のような場合には、申立は許可されません。

 ① 借地の期間満了が迫っている場合
 だいたい3年が目処ですが、期間満了の時に、地主側から借地の更新に異議が出て、それに正当事由がある可能性がある場合には、許可されないことがあります。借地非訟を担当する裁判部としては、あと数年で、借地の更新が認められるかどうか争われるなら、それが片付いてから申立をしてください、ということです。地主に正当事由がないことが明らかな場合や緊急性がある場合(居住していた建物が火事で焼けてしまい、すぐに建て直す必要がある場合など)は例外だとされています。
 決定の時点で期間満了まで3年のケースで、許可が認められなかった事例が公表されていますが、3年後に更新が認められるかどうか微妙な事情があった事案です (東京高裁平成12.7.28決定。これは地裁の段階では許可が出たけれども、高裁が不許可にしたケースです) 。
 また、一旦建物を取り壊して、建物がない状態で土地を使っていて、期間満了まで1年程度で相談を受けたケースがありましたが(建物がないと更新ができません)、この場合に建物を建てる許可の申立をしても、おそらく裁判所は許可しないと思います。

 ② 建物の朽廃が迫っている場合
 朽廃というのは、建物として使い物にならない状態です(古いというだけでなく、屋根が抜けて人が住めないような状態です)。また、地震や火事ではなく、建物を建ててからの自然の時間の経過で、そのような状態になっている場合です。通常、人が住んでいる場合には、通常の修繕をするのでどんなに古くても朽廃にはなりません。
 法定更新の場合には、建物が朽廃すると借地権は消滅します。申立の時点でまだ朽廃していない場合でも、期間内に建物が朽廃することが予想できる場合もあります。
 このような場合には、申立は棄却されるとのことです(鑑定委員会の意見を聞いた上で判断するとされています)。
 建て替えをしたい理由の多くは、建物が古くなったからです。しかし、現実に人が住んで使っている場合には、相当、古い建物でも朽廃が迫っているので申立が認められない、ということはほとんどないです。

 ③ 分譲マンションの建設
  賃貸マンションはいいのですが、分譲マンションの場合、マンション内の戸数に応じて、マンション(専有部分)の売却が予定されています。そして、マンションの部屋ごとに借地権が成立することになります。つまり、分譲マンションが建つと、 地主は、多数の借地権者を相手に複雑な問題を抱えることになります。そのため、地主が反対している場合には、裁判所は、分譲マンションの建設は許可しない扱いです。

 ④ 跨がり建物
 跨がり(またがり)建物というのは、複数の土地の上に建っている建物のことです。同じ地主が所有する複数の土地の上に建っている場合には問題はありません。ありがちなのは、借地の隣に借地権者が所有する土地があって、2つの土地の上に建物を建てようとする場合です。
 この場合、将来、地主が借地を返してもらおうと思っても、建物が別の権利者の土地(上のケースでは借地権者の所有する土地)の上にもあるため、ややこしいことになる可能性があります。そのため、建て替え前から跨がり建物だった場合を除いて、増改築の許可は認めない、というのが裁判所の扱いです。

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 内藤寿彦法律事務所・弁護士 内藤寿彦 東京都港区虎ノ門5-12-13白井ビル4階(電話03-3459-6391)