借地契約が満期になり、地主が更新拒絶をして、それに正当事由があると借地契約は終了します（これについては「借地の更新拒絶（契約終了の正当事由）」をご覧ください）。この場合、借地権者は、借地上の建物を取り壊して、土地を更地にして地主に返還することになります。しかし、建物にはそれなりにお金をかけているので、取り壊すのはもったいない、ということもあり、借地権者は、地主に対して、借地上の建物の買い取りを請求できます。借地権が消滅している前提ですから、借地権価格での買い取りは請求できませんが、代金額は、当事者間で合意できなければ裁判所が決めます。
ここでは、借地の建物買取請求権の内容、行使の要件、買取金額などについて、弁護士が解説します。ご相談もどうぞ。
【目次】
１．借地の建物買取請求権とは
２．行使する時期
３．行使の効果
４．建物買取請求の代金額
(1) 時価とは
(2) 場所的利益とは
(3) 場所的利益の基準額
５．建物に賃借人がいる場合
６．不要な借地と建物買取請求
７．建物買取請求が認められない場合
１．借地の建物買取請求権とは
借地の建物買取請求権とは、 借地契約が更新しないで終了した場合に、借地権者が地主に対して、建物を買い取らせる権利のことです。(*1)
建物買取請求権が行使されると（「行使する」と地主に伝えれば足ります）、借地権者と地主の間で、建物の売買契約が成立します。
「請求権」とは言いますが、地主にはこれを承諾するか拒否するか選択する権利はありません。
その結果、建物の所有権が地主に移転します。借地権者は、売主として建物の引き渡し義務があり、地主は、買主として代金の支払い義務が発生します。
建物買取請求権の行使ができるのは、借地権が期間満了で終了した時に限ります。(*2)
それ以外の理由では、買取請求権は発生しません。
例えば、地代不払いなどの契約違反で借地契約が解除された場合には、建物買取請求権を行使することはできません。借地契約を合意解除した場合も、建物買取請求権の行使はできません。
また、契約期間中に、借地権者が、借地やその上の建物が不要になったので、地主に買い取ってもらいたいと思っても、買い取りに応じるかどうかは地主次第です。つまり、買い取りを請求する権利はありません。
(*1) 建物買取請求権は、契約で排除することはできません。契約書に買取請求を認めないと書いても無効です。
しかし、これには例外があります。定期借地の場合です。定期借地の場合、契約書に買取請求を認めないと書いてあれば、買取請求権がなくなります（定期借地以外の借地契約の場合、契約書にこのように書いてあっても無効です）。また、定期借地のうち、１０年以上３０年未満の事業用定期借地の場合には、法律上、建物買取請求権がありません。（▲本文へ戻る）
(*2) 建物買取請求権は、２種類あって、本文に書いてあるのは、借地借家法１３条の買取請求権です。
この他、１４条の買取請求権というものがあります。これは、借地権者から借地上の建物と借地権を譲り受けたものの、地主の同意が得られなくて、土地の返還をしなければならない場合に、建物買取請求権の行使ができるというものです（この場合、買取請求権の行使ができるのは、譲り受けた第三者です。なお、この買取請求権は、定期借地の場合にも適用され、合意で排除することはできません）。競売で、借地上の建物と借地権を買ったのに、地主の同意が得られなかったり、裁判所の許可が得られなかった場合（２か月以内に申立をしなかったので申立が認められなかった場合も含みます）も、これに当てはまるので、競落人は建物買取請求権を行為することができます（この点については「借地の競売・競落人は要注意」をご覧ください。ページが飛ぶのでここに戻る場合は画面上の左の「←」をクリックしてください）。実際にこの種の建物買取請求権を行使するのは、競落の場合だけだと思います。通常の借地権売買は、地主の承諾を条件に建物と借地を買い受けるが通常で、地主の承諾がないのに、借地上の建物を買い受けることはないからです。（▲本文へ戻る）
２．行使する時期
借地権者が更新請求したり、満了後も土地の使用を続けている場合に、地主が異議を述べ、その異議に正当事由が認められると、借地契約は期間満了で終了します。
しかし、正当事由があるかどうかは、最終的には裁判所が決めます。
そのため、地主は、借地権者に対して、建物収去土地明渡の裁判を起こします（建物を取り壊して土地を返せという裁判です）。
問題は、この裁判の途中で、借地権者は建物買取請求権を行使する必要があるかどうか、です。
結論を言うと､建物収去土地明渡を命じる判決が確定した後（控訴期間中に控訴しなかったり、最高裁まで争っても借地権者が敗訴して、もうこれ以上争えなくなった状態）でも、借地権者（借地権は終了しているので元借地権者になります）は、建物買取請求権を行使できます（最高裁平成 7年12月15日判決）。
もしも、裁判の途中で、建物買取請求権を行使しなければならない、とした場合、借地権者は、借地権が継続すると主張しながら、「もしも、負けた場合には建物買取請求権を行使する」と言わなければならないことになります。正面から正当事由を争っている場合には、そのような弱気の対応をすることなく、最後まで、強気の主張ができることになります。
しかし、裁判の途中で、借地権が消滅したと裁判所が認めることを条件に、建物買取請求権を行使するのはかまいません。この場合は、１つの裁判の中で、借地権が消滅したかどうか、その場合の建物買取請求権の代金額などが判断されます。敗訴の裁判の後でまたまた建物買取代金の裁判をするのも手間です。
３．行使の効果
建物買取請求権を行使する、という意思が地主に伝わると、その時に、建物について売買契約が成立したことになります。
代金額も決まっていないのに、売買契約が成立した、というのは、違和感を感じるかも知れませんが、法律上、そうなっています。
また、通常の売買契約では、特約で代金支払いの時点で所有権が移転する場合がほとんどですが、建物買取請求権の場合、権利行使をすると、その時点で、建物の所有権が地主に移転します。
しかし、建物の所有権が移転しても、建物の引き渡しをする必要があります。建物の内部に荷物がある場合には、売主（元借地権者）は、内部の荷物などを撤去して、建物を引き渡すことになります(*1)。
これに対し、建物を第三者に賃貸している場合には、建物の賃借人がいる状態のまま、地主に引き渡すことになります（建物の賃借人を退去させた上で地主に引き渡さなければならないのではありません）。
問題は、代金額です。これについては後でお話しますが、当事者で合意して代金額が決まった場合には、建物の明け渡しと引き換えに支払うことになります。代金額が決まらない場合には、裁判所が決めることになります。
(*1) 正確には、建物の引き渡しだけでなく、建物の移転登記をする必要があります。これらは建物の買取代金と引き換えでもかまいません。ただし、代金が支払われなくても、建物の引き渡しをしないと建物の占有を続けていることになり、その間の、地代相当の損害金を支払う必要があります（その分が代金額から差し引かれます。東京高裁平成17.6.29判決）。地主側が建物買取請求やその金額を争い、建物の受け取りを拒否した場合には、「引き渡すので受け取るように」という通知をすれば足ります（内部の家具等は撤去して、すぐに引渡ができる状態にしておく必要があります）。これでやるべきことをやったことになるので、損害金の支払い義務はそこで止まります（地主が引き取ると言ったらすぐに引き渡せるようにしておく必要があるので、使用を再開してはいけません）。（▲本文に戻る）
４．建物買取請求の代金額
(1) 時価とは
法律上、建物買取請求権が行使された場合の建物の代金額は「時価」ということになっています。
借地権が終了して、敷地を利用する権利がないことが前提ですから、「建物の時価」とは、建物を取り壊した材木としての価値しかないようですが、そうではない、というのが判例です。
判例は「建物が現存するままの状態の価格であって、敷地の借地権の価格は加算すべきでないが、この建物の存在する場所的環境は参酌して算定すべき」と言っています（最高裁昭和35年12月20日判決）。
何だそれは、という感じですが、建物の固定資産評価額のようなもの（土地や土地の利用権の価格とは別に、建物が建っている状態で建物の価格を評価したもの。つまり、建物の建築費用を時間経過で減額したもの）に、「場所的利益」を加えたものとされています。建物それ自体の価格は不動産鑑定士が通常の鑑定方法で算定できますが、「場所的利益」は、通常の鑑定手法では出てきません（しかし、鑑定を依頼すると算定してくれる場合もあるようです。後でお話する競売評価の基準を参考にすると思います。ただし、買取請求の代金額は立退料とも関連するので、本来は裁判官が判断する事項です。そのため、鑑定があっても裁判官がどこまで採用するのかは何とも言えません）。
(2) 場所的利益とは
そもそも、「場所的利益」というのが、わけの分からないものです。判例は「建物の敷地、その所在位置、周辺土地に関する諸般の事情」と言っています。
つまり、駅に近いとか、住宅街だとか、道路との関係その他の場所の価値ということです。
しかし、場所の持つ価値は、土地の価格に反映されているはずです。
そのため、「実質的には借地権価格の一部を借地権者に還元することになるが、借地権はすでに消滅したという建前なので、『場所的利益』という言葉を使っている」と解説する学者もいます。それによると、「借地権割合が６割の借地だった場合、地主の持っていた底地の権利は更地の４割だったのに、借地権の消滅で、１０割の権利が地主に入る。それは、少々もうけ過ぎだし、６割の権利がなくなる借地権者も可哀想なので、地主が得た利益の一部を借地権者に戻す」のが、建物買取請求権だと説明しています。
ただし、上記の説明は、立退料が０円の場合です。立退料として、借地権価格の満額をもらう場合には、買取額は０円になりそうですが、そうでもありません（ただし、東京地裁平成3年6月20日判決は、借地権価格から立退料額を引いたものを建物の買取額にしました）。いずれにしても、裁判例は、事案に応じて幅があります。しかも、裁判例だと総合判断になるので金額の決め方は明確ではありません。
(3) 場所的利益の基準額
東京地裁の競売担当部の評価基準（裁判所の選任した不動産鑑定士が競売実施のために物件の評価をする時の基準）では、場所的利益は、「借地権権価格の２０～３０％を標準とする」とされています。競売担当部の基準も裁判所の基準ですから、判決などを参考に決めたと思います。
借地権価格の２０～３０％は、借地権割合７０％だとすると、更地価格の１４～２１％になります。借地権価格６０％だとすると、更地価格の１２～１８％になります。このあたりが一つの基準かと思われます。
しかし、法律で決められているわけではありませんし、最高裁の判例で基準が示されているわけでもありません。また、競売担当部の基準は他の裁判部を拘束するものではないので、特定の案件で裁判所が決める価格が、この基準以下ということは当然、あります（つまり、基準になっていないとも言えます）。
しかも、金額の幅は何かと言うと何とも言えません。判決の理由はまちまちで、総合的に場所的利益額を決めたとしています。
建物買取請求の建物の代金額は、立退料と関連するので、関連して決めているとも思われます。
そのため、立退料額が借地権価格とほとんど同じ場合には、地主は土地の返還でもうけることにならないため、建物買取請求による代金額が上記の基準額よりも下がると考えられます。例えば、東京地裁平成25年3月14日判決は、地主側の再開発計画に正当事由を認め、借地権者が居住している借地上の建物の収去と土地明渡を認めた事例の判決です。借地権者は他に所有不動産がないので、借地権者側の使用の必要性が高かった事案です。裁判所は、借地権価格を5500万円とし、立退料額を5000万円としました。残りの500万円が建物買取代金額になります。つまり、立退料と建物代金額の合計が借地権価格です。
これとは逆に、立退料が０円とか、かなり低い場合には買取代金は上記の基準の高い方になる可能性が考えられます。
しかし、立退料を０円にした、東京地裁平成3年6月20日判決は、建物買取請求の代金額を更地価格の１３％にしました。つまり、基準の高い方になっていません。地主側の正当事由が建物買取請求権の建物代金額にも影響するということでしょうか。ただし、建物は収益物件なので地主は建物の賃借人の立退費用を負担する必要があります。このことも考慮されたのでしょうか。
少ない例の中での話ではありますが、あまり規則性がないように思えます。
５．建物に賃借人がいる場合
借地権者が借地上に賃貸建物を所有していて、建物に賃借人がいる場合があります。この場合に、建物買取請求権が行使されると、地主は、賃借人がいる状態の建物の所有権を取得することになります。つまり、地主が、建物の賃貸人になります。
もしも、建物買取請求権が行使されないと、建物は借地権者によって取り壊されます。借地権者が取り壊さなくても、建物収去土地明渡の判決によって強制執行手続で取り壊しが行われます。つまり、賃借人は建物から退去するしかありません。(*1)
ところが、建物買取請求権が行使されると、賃借人は、建物の所有者（建物の賃貸人）が元借地権者から地主に代わるだけで、とりあえず、建物の使用を続けることができます。
そこで、元借地権者が建物買取請求権を行使しない場合、建物の賃借人が、元借地権者に代わって、建物買取請求権を行使できないか、問題になりました（*2)。
しかし、この点について、最高裁判決は「できない」としました（最高裁昭和38年 4月23日判決）。
なお、元借地権者が建物買取請求権を行使した場合ですが、賃料収入がガンガンはいってくるような物件なら、地主も建物の賃借人を引き受けることは大歓迎です。しかし、そのような物件だったら、借地権の更新拒絶に正当事由が認められることは考えにくいです。どちらかと言えば、地主にお荷物になるような物件が多いと思います。老朽化して建て替えた方がいいような物件なら、建物の賃借人に立ち退き料を払って、退去させることになります（当然、地主が立退料を負担します）。いずれにしても、お荷物です。建物買取請求権の価格を決める時に考慮されることになります（一応収益物件なので、単なる空き家よりは高く評価されると思われます）。
(*1) 建物の賃借人は退去するしかない、と言っても、拒否されることもあり得ます。その場合には、建物の所有者（元の借地権者）は、立退料を支払うなどして退去してもらわなければなりません。（▲本文へ戻る）
(*2) 民法４２３条に「債権者代位権」という規定があります。これは、権利のある人（債権者と呼びますが、お金を貸している場合にはかぎられません）は、義務のある人に代わって、義務のある人ができる法律上の権利行使ができるという規定です。建物の賃借人は、建物の賃貸人（建物の所有者、つまり借地権者）に、その建物を貸すように請求する権利があるので、この権利に基づいて、建物買取請求権を代わって行使できないか、というのがここでの問題でした。 （▲本文へ戻る）
６．不要な借地と建物買取請求
建物買取請求権が行使できるのは、借地契約が期間満了で終了した場合です。
借地権者の中には、もう借地も建物もいらないので、期間満了で契約を終了させたい、しかし、建物の取り壊し費用を負担したくないので、建物買取請求権の行使ができないか、と考える人もいます。
この点については、そのような場合でも、建物買取請求権の行使はできる、とされています。
しかし、地主が更新を望んでいる場合には、建物買取請求はできない。というのが、有力な学説（法律学者の見解）です。地主も土地を返してもらった方がいいので、本心では更新を望まないのですが、不要な建物を引き受けたくないので、更新すると言って建物買取請求を拒むという状況が想定されます。
借地権者が、事前に更新しないという通知をして、期間満了で一方的に借地契約を終了させることができるという法律上の根拠はありません（法律は借地権者を保護するため、更新することを原則にしています）。地主が同意すれば終了しますが、それは、合意解除とみなされる可能性があります。そして、合意解除の場合、借地権者に建物買取請求権は認められません。合意ですから、地主が買取請求を認めた上で合意解除することは可能ですが、そうでない場合には、借地権者は建物買取請求権を放棄したと解されます（地主がほしがるような建物なら話は別ですが、解体するしかない建物を、あえて地主が引き取って取り壊すことは考えにくいです）。
更新請求をしないで期間満了になった場合、借地の上に建物がある限り、借地権者はその土地を使っていることになります。そのため、遅滞なく地主が異議を述べないと、借地権は法定更新してしまいます。
この規定は、期間満了で、借地契約が終了することを前提にしています。そして、借地権者がその後も使用を続けて、更新を希望している場合には、これを保護しようとしていると言えます。
そこで考えられるのは、期間満了の直後に建物買取請求権を行使することです。建物買取請求権の行使と同時に、建物の所有権が地主に移転するので、借地権に基づいて土地の使用を続けていることにはなりません。これだと、借地権者から一方的に、建物買取請求権を行使できることになります。
しかし、有名な解説書（法律学者の見解）には、このような場合でも「地主は更新を認める意思を表明して買い取りを免れることができる」と書いてあります。根拠は特に書いてありません。借地契約を続ける意思はないが、取り壊し費用を押しつけるために建物買取請求権を利用する、というのは、法律がこの権利を借地権者に認めた趣旨とは違うので、それが理由かも知れません。(*1)
裁判例ですが、更新請求をしないで、建物買取請求の通知をした事例について、借地権者の建物買取請求を認めたものがあります（東京地裁平成30年 3月29日判決）。この裁判で地主は、「借地権者が更新を求めないのだから、建物買取請求権も放棄したとするべきだ」と主張しました。しかし、裁判所は地主の主張を否定して、建物買取請求を認めました。
この事案は地主側も契約終了を望んだようなので、「地主側が更新を希望した場合でも建物買取請求ができるか」、というものではありません（その場合どうなるのかはこの判決では分かりません）。物件が賃貸物件なので、地主は建物の賃借人ごと建物を引き受けることになります。建物の賃料も安いようですが、地代よりは高いはずです。借地権者がいらないと言っている物件なので、地主も引き受けたくなかったとは思いますが、地主側に酷とまでは言えなかったと思います。
ただし、この判決は、法律情報誌には掲載されていません。また、判決には、建物買取請求権がなぜ認められるのか、詳細な理由が書いてあるわけでもありません。控訴したのかどうかも分かりません。このため、どこまで他の事例にも通用するのか分かりません。それでも、条文を読むとこの判決のとおりかなとは思います。
(*1) 借地の上に大きな商業施設が建っていて、そこが経営不振のため廃業予定で、借地を返還して建物買取請求権を行使すると予告されたという相談がありました。施設の解体費用は、更地価格の数倍もします。地主側は、そのような解体費用を押しつけられたら、破産ものです。このような話を聞くと、地主側から建物買取請求権の行使を拒否できる手段があってもいいように思います。ただし、相談の事例は、跨がり建物のようですので、買取請求が認められないことになりそうです（これについては次の「７」の(3)をご覧ください）。なお、現在では、このような場合、借地権設定の段階で定期借地を利用するのが普通だと思います。定期借地であれば特約で買取請求権を排除することができ、また、もともと買取請求権がない定期借地契約もあります（この点については、次の７の(4)をご覧ください）。（▲本文に戻る）
7.建物買取請求が認められない場合
(1) 契約違反による解除などの場合
建物買取請求が認められるのは、地主が更新拒絶をして、それに正当事由が認められて、借地権が消滅する場合です（その他、借地権を譲り受けたのに、地主の承諾が得られなかった場合です）。
借地契約が、地代の不払い、無断譲渡・無断転貸、無断の増改築など、借地権者の契約違反で解除された場合、建物買取請求は認められません。なお、無断譲渡の場合には譲渡の結果、建物の所有権がなくなるため、その意味でも建物買取請求権はありません。(*1)
(*1) 借地上の建物を譲渡する（建物の移転登記をする）と、借地権も譲渡したことになり、地主の承諾を得ていないと、地主に解除されます。しかし、もとの借地権者が無断譲渡を理由に解除されても、建物の譲渡を受けた者は、建物買取請求権があります（最高裁昭和53年 9月 7日判決）。ただし、これは解除前には地代の不払いがなかった事案です。無断譲渡ではなくて地代の不払いを理由に解除された場合には建物買取請求権はありません（最高裁昭和49年 2月21日判決）。
(2) 合意解除による場合
借地権者と地主との間で、合意解除（合意解約）をすると借地契約は終了します。しかし、この場合には、建物買取請求権はありません。
この場合、借地権者は、建物買取請求権を放棄したとみなされます。無論、合意解除も契約ですから、その契約の中で建物買取請求ができることになっていれば、話は別です。
(3) 建物が跨がり建物の場合
跨がり（またがり）建物とは、一個の建物が、借地の他に、別の人が所有する土地（借地権者の所有の土地も含みます）に、またがって建っている場合をいいます。
このような建物に建物買取請求を認めると、地主は、他人の土地の上の建物部分も買い取ることになります（そのような建物全体の所有権を取得することになります）。しかし、他人の土地の上の部分は、地主は取り壊しを含めて、何もすることができません。
そのため、跨がり建物の場合には、借地権者は建物買取請求権がありません（最高裁昭和50年 3月25日判決）。借地からはみだした部分について、建物の所有者（借地権者）が所有権の放棄をしても、同様です。
地主は、借地上の建物（一棟の建物の一部になります）の取り壊しと、土地の明渡を求めることができます。
なお、上記の判決は、建物が区分所有権の対象の場合は、例外的に建物買取請求を認めると言っています（土地の境界で専有部分が分かれているようなものを言っていると思います）。
しかし、借地権譲渡の借地非訟の介入権の行使（跨がり建物に対する介入権行使）や、跨がり建物建築のための増改築の許可の借地非訟では、建物が区分所有建物の場合でも、認められないという意見が強いです。地主の負担が大きいことなどが理由です。
とは言え、借地権者が更地にして土地の返還をしようとしても、他の区分所有者の同意がないとその部分だけの取り壊しはできません。例外的な場合だと思いますが、区分所有建物の場合には、建物買取請求を認めることになりそうです（押しつけられる地主も大変ですが）。介入権行使の場合には地主が選択できるので、地主が不利益を承知で行使するなら、認められる場合もあるのではないかと思います。（2023年11月改訂）
(4) 定期借地で買取請求権が排除される場合
借地借家法（平成４年８月施行）で新たに認められた定期借地には、期間５０年以上の一般の定期借地と、事業用の定期借地があります。このうち、一般の定期借地と、期間が３０年以上５０年未満の事業用定期借地の場合、契約で、建物買取請求権を排除することができます（一般の借地契約の場合には、特約で建物買取請求権を排除することはできません）。また、期間が１０年以上３０年未満の事業用定期借では、法律上、建物買取請求権が排除されています（定期借地契約については、「借地の契約の基礎知識」の「定期借地」をご覧ください）。
弁護士 内藤寿彦 （東京弁護士会所属）
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