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弁護士による借地の法律相談

●借地のトラブル

 建物を所有している以上、その敷地の上に建物を所有する何かの権利を持っています。
 多くは土地の所有権ですが、地主から賃借して借地権を持っている場合もあります。
 借地は、地主との関係で法律上の問題が起こることがあります。更新、地代、建物の建て替えなどの際、地主との間で法律上の問題が起こります。
 ここでは、どちらかと言えば、借地権者(土地の賃借人)から弁護士がご相談を受けることを前提にお話をしていますが、地主・底地権者(土地の賃貸人)からのご相談もお受けします。

●借地権は強くて価値のある権利ですがそれだけに色々あります

 ここでは主に平成4年7月31日以前に設定された借地権(古くからの借地権です)について、借地にまつわる法律問題についてお話をします。

 借地と言っても、建物の所有を目的とする借地もあれば、そうでない借地(仕材置き場のための借地や駐車場のための借地など)もありますが、ここでは、建物所有を目的とする借地権のお話をします。建物の所有を目的とする借地権は強い権利です。
 税務署が相続税のために決めた借地権割合が1つの基準になっていますが、地域によって借地権割合(更地価格に対する割合のことです)が6割から8割になっています。つまり、更地価格の6割から8割が借地権価格になります。それだけ価値のある権利です。
 多くの場合、20年に一度の更新の時に、更新料を払うことになりますが(払わなくてもいい場合もありますが)、半永久的に建物の所有を続けることができます。また、地主が反対しても裁判所の許可をもらって第三者に権利を売却することもできます(承諾料の支払いが必要になります)。

  逆に底地権者(地主)の方は、法人ならばともかく個人で所有している場合には相続が問題になります。更地価格から借地権割合で評価した借地権価額を引いた残額が、底地の価額として評価されて(ただし、更地の評価は路線価という税務署の基準で行われ、実勢価格よりは安いとされています)、これに相続税がかかります。例えば、借地権割合が7割の場合、更地価格の3割の価格で底地が評価され、相続税がかけられます。
 ところが、相続税を払うために更地価格の3割で底地を誰かに買い取ってもらうことができるかと言えば、ほとんど無理です(借地権者なら3割で買ってくれる可能性がありますが、これも相手次第です)。税務署が物納を認めてくれればいいのですが、これも難しいです。そのため、相続が発生する前に処分してしまうことを検討することもあります(借地権者に買い取ってもらうのが、最も高く売れる方法だと思いますが、買い取るかどうかは借地権者次第です)。

  とは言え、借地はあくまでも借地で、所有権ではありません。契約期間があります(契約期間などについては「借地の基礎知識」でお話します)。その時に更新や更新料の問題が起こります(これについては「更新と更新料」でお話します)。古くからの借地は更新によって延々と続きますがそのうち建物が古くなり、修繕や建て替えの必要が出てきます。その時には地主の承諾の問題が起こります(これについて「増改築禁止特約」ではお話します)。
 借地権付きの建物を第三者に売却したいということもあるでしょう(これについては「借地権の譲渡・抵当権設定」でお話します)。逆に、土地(底地)の所有者が第三者に変わり、いきなり出て行けと言ってくることもないわけではありません(出て行く必要があるかどうかは別問題です。この問題は、「借地の基礎知識」の「建物の登記名義には注意しましょう」でお話します)。

 また、借地ですから、地代を支払います。借地の契約は、数十年単位で続きます。その間に、地主側から地代の増額を求められることがあります。借地権者が納得できない場合にどうしたらいいのか、解決するまでの間、いくら地代を払ったらいいのか、問題になります。また、逆に地代が高すぎると思った場合、借地権者側から地代の減額の請求ができるのか、その場合の要件は、また、減額の請求をした後、いくら地代を払えばいいのか問題になります(これらについては「借地の賃料(地代)増額請求・減額請求」をご覧ください)。

 その他、深刻なトラブルとしては、地主が借地契約の解除を通告してきた、という場合があります。
 地代を支払わないので解除されたとか、無断で他人に貸した(借地上の建物を貸すだけならこれに当たりません。建物の登記を移転した場合です)とか、契約違反がはっきりしているものはともかく(それでも違反の程度が軽い場合には解除が認められないことがあります)、契約違反の事実がないのに、解除の通知を受ける場合があります。

地代を支払わないので解除されたとか、無断で他人に貸した(借地上の建物を貸すだけならこれに当たりません。建物の登記を移転した場合です)とか、契約違反がはっきりしているものはともかく(それでも違反の程度が軽い場合には解除が認められないことがあります)、契約違反の事実がないのに、解除の通知を受ける場合があります。

 借地を裁判所の許可を取って売りたい場合や借地上の建物を第三者に貸したいと思っている時に、解除の通知を受けてしまうと、係争物件扱いされて第三者は買ったり、借りたりするのを嫌がります。地主側から解除を前提に裁判を起こす場合もありますが、何もしないで放置されるだけで借地の利用ができなくなります。借地権を手放すのを狙って、理由がないのに地主が解除の通知をする場合もあります(実際にありました)。
 このため、借地権者が地主に対して、解除の無効の確認を求める裁判(正確には、借地権が存在することの確認の裁判です)を起こさなければならない場合もあります。つまり、解除の通知を受けた段階で、迷わず、弁護士に相談しなければならない事態と思った方がいいです。

 また、何らかの理由で建物の登記をしていなかったら、地主が第三者に土地を売ってしまい、第三者から立退を求められるという場合もあります。登記がないと第三者に対抗できないのですが、それでも救済される場合があります。また、借地権者を排除するために、実際には、第三者に土地を売っていない(借地権者が立ち退いたら、実際に土地を高値で売る)というケースもないわけではありません。このようなことが起こる前に建物の登記をしようと思ったら色々な問題があって(相続がらみがありがちです)簡単には登記できないというケースもあります。

 地主との間でのトラブルではないのですが、相続した物件が借地権だったり、借地権のついた所有権だったために、相続人間で遺産分割についてもめる場合もあります(これについては「借地権の相続」をご覧ください)。

 このように借地に関して色々なご相談がありますが、「借地の弁護士費用」では、ご依頼をされる場合の弁護士費用の額などについて、ご説明をします。

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