建物の賃貸借契約では、賃借人の権利が保護されていて、簡単には、退去させられないことになっています（定期借家契約でなければ、賃貸人に正当事由が必要になります）。しかし、賃借人も、契約の継続を望まない場合があります。住居であれば、転居する場合、事業であれば、事業の廃止などの都合で、賃貸借契約を終了させたい場合があります。
しかし、いつでも、好きな時に退去できるかと言うとそうはいきません。賃貸人にしても、次の入居者を探すなど、できるだけ空室状態を短くしたいという希望があるからです。
そこで、賃借人が契約を終了させる場合の注意点などを弁護士が解説します。
【目次】
１．期間が満了しても、すぐに退去できるわけではありません
(1) 中途解約条項がある場合
(2) 中途解約条項がない場合
２．定期借家契約で中途解約ができる場合
３．期間の定めがない契約での賃借人の解約要件
４．長期間の賃貸借契約で、賃借人に使用の必要がなくなった場合
(1) 違約金条項がない場合
(2) 違約金条項がある場合
1.期間が満了しても、すぐに退去できるわけではありません
(1) 中途解約条項がある場合
通常、建物の賃貸借は、２年から３年を契約期間とした上で、賃借人の途中解約条項（期間途中の解約ができる条項）があります。中途解約条項は、契約の期間中でも、３か月（多くの場合は３か月です）前に、契約の終了を賃貸人に連絡するか、３か月分の賃料を支払って、契約を終了させて退去することができる、という内容です。
なお、中途解約条項がある場合でも、満期になれば、当然に契約が終了するわけではありません。賃借人が満期に契約を終了させようとする場合には、満期の３か月前（中途解約条項の期間）までに満期で契約を終了することを賃貸人に連絡する必要があります。
契約が終了しても、賃借人には、原状回復義務があります。建物の明渡は、原状回復して明け渡す必要があります。契約が終了しても、明渡ができない場合には、明け渡しの遅延になり、遅延損害金として、従来の賃料と同じ金額を明渡完了まで支払う義務があります。なお、事業用の物件の場合には、契約書で、賃料の倍額の遅延損害金を支払うという違約金の条項があることが多いです（原状回復義務と違約金については「原状回復義務と違約金」の中の「原状回復して明け渡すという条項と違約金」をご覧ください）。
(2) 中途解約条項がない場合
ア． 中途解約条項がないと中途解約できないのが原則です
期間の定めのある賃貸借契約は、中途解約ができるという条項がない限り、賃借人からも期間中の解約ができないのが原則です。これは、定期借家契約かどうかに関係ありません。
ただし、定期借家契約にすると、賃借人に対して、中途解約ができないという心理的圧力が強くなります。賃貸人も、一定の期間は賃借人から賃料を払ってもらいたいという希望があります。このように賃借人側の解約を制限する場合にも、定期借家契約は利用されています。
このように、中途解約できない、というのは、定期借家契約に限る話ではありません。期間の定めのある賃貸借契約すべてに言えることとです。
また、定期借家契約でも期間の定めのある契約でも、賃借人の途中解約を認める特約のある場合があります。このような特約があれば、中途解約できます。
イ．中途解約条項がない契約で満期が到来した場合
中途解約条項がない契約では、期間の満了まで契約は終了しません。
それだけでなく、期間満了になれば当然に契約が終了するのではありません。
借地借家法２６条１項には、「建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知（略）をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」という規程があります。注意しなければならないのは、「当事者が」と書いてあることです。つまり、賃借人が契約を終了させたい場合にも、この規程が適用されます。そのため、賃借人は、期間満了までただ黙って待つのではなくて、満了の１年前から６か月前でに、賃貸人に対して、期間満了で契約を終了するということを伝える必要があります。
なお、定期借家契約の場合には、法定更新がないので、賃借人は黙っていても、満期で契約終了になります。賃貸人は、満期の６か月前までに契約終了の通知を出さなければなりません。
ウ．更新後の契約終了方法
中途解約条項がない契約で、更新してしまった場合どうなるのか、ということですが、法律には「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす」とは書いてあります。しかし、そのすぐ後に、「ただし、その期間は、定めがないものとする」と書いてあります。
期間の定めがない契約の場合、賃借人は、いつでも解約申し入れができ、それから３か月が経過すると賃貸借契約は終了します（民法６１７条）。賃貸人の解約申入と違って、正当事由は必要ではありません。
なお、注意しなければならないのは、自動更新条項がある場合です。例えば「期間満了の６か月前までに契約終了を通知しなかった場合、従前の契約同じ条件（期間も含む）で更新する」という特約がある場合です。このような特約があると、期間の定めのない契約にはならず、前の契約と同様、２年や３年の期間が経過しないと契約終了ができません。その点、注意してください。
2. 定期借家契約で中途解約ができる場合
【相談】５年間の定期借家契約を締結して建物を借りて住んでいます。２年が経過しましたが突然、地方への転勤になりました。家族がいるわけでもないので解約したいのですが、定期借家契約だから解約はできないと言われました。解約はできないのでしょうか。
【回答】まず、契約書の中に「契約期間中でも賃借人の申し入れによって解約できる」という中途解約条項があれば、その条項によって解約できます。
そのような条項がない場合ですが、ご質問からすると居住用ということで建物を借りていると思います。その場合、その建物（借りている部分）の床面積が２００平方メートル未満の場合には、解約の申し入れをするとができ、申し入れから１か月をすると契約は終了します（つまり、解約申入から１か月分の賃料は支払わなければなりません）。
● 居住用の場合には中途解約できる場合があります
中途解約できないと、賃借人に酷な場合があります。そこで法律では
①事業用に借りているのではなく、居住用に借りていること
②床面積が２００平方メートル未満の建物（賃借している部分のことです）
③転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったとき
という条件を充たす場合には、賃借人は解約申入ができ、解約申入から１か月が経過すると賃貸借契約は終了することになります。
契約書に「どんな事情があっても賃借人は途中解約できない」という条項があったとしても、その条項は無効です。(*1)
(*1) 裁判になった場合「やむを得ない事情」がどこまで厳格に解釈されるのかは何とも言えません。物件から近い場所に転居する場合には「やむを得ない事情」があったとはなりませんが、他の地方に転居する場合には、それなりの事情があったと推定されます。法律では「その他」の事情も含まれている上、居住用の場合だけですから、ある程度ゆるやかに解釈される可能性があります。
定期借家の本来の目的は、期間が満了したら返してもらえることです。居住用の場合には、中途解約には固執しないで、退去までの期間を少しでも延ばした方が空室対策上、有利です。ただし、法律の上記の規定を賃借人に不利に変更しても無効です。そこで、法律の上記の規定に加えて、「３か月前に告知すれば（無条件で）中途解約できる」（３か月に限りませんが）という中途解約条項を入れると、賃借人もこちらの条項を使う可能性が高いと思います。2023.12月追記
３．期間の定めのない契約での賃借人の解約
建物の賃貸借契約の場合、一時使用という特殊な場合を除けば、２年とか３年の契約期間を定めるのが普通です。最初から、期間を定めない契約も有効ですが、あまり例がないと思います。ただし、法律上、「期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす」ことになっています（借地借家法２９条１項）。
期間の定めのない建物賃貸借契約の例は、法定更新の場合がほとんどだと思います。更新料その他の更新条件について、賃貸人、賃借人に更新の合意ができなければ、法定更新になります。そして、法定更新になると、期間の定めのない契約になります。
法定更新になると、賃貸人は、いつでも解約の申し入れができ、正当事由があることが条件ですが、解約申入から６か月が経過すると賃貸借契約は終了します。
これに対して、賃借人から、契約を終了させる場合は、解約申入をして、３か月が経過すると、契約は終了します。賃貸人の解約申入と違って、終了する理由は必要ありません。
ただし、３か月は必要ですから、契約を終了したいと思って解約申入をしても、３か月分の賃料を支払う必要があります。
４．長期間の賃貸借契約で、賃借人に使用の必要がなくなった場合
(1) 違約金条項のない場合
定期借家契約に限らず、中途解約条項がない限り、中途解約できないのが原則です（例外は、前記の居住用でやむを得ない事情がある場合）。
例えば事業用に長期間の賃貸借契約を結んで、途中で、事業がうまくいかないので、解約しようと思っても、中途解約できません。
無論、賃貸人との合意ができれば、合意で違約金を決めるなどして、解約できる場合もありますが、予め契約内容になっていない限り、その合意をするかどうかは、賃貸人次第になります。
そのような合意ができなければ、賃借人は、建物が不要になった場合でも、期間満了まで賃料を支払わなければなりません。退去したとしても、同様です。
建物の賃貸借の場合、賃借人は無断で第三者に建物を転貸することはできません（借地の場合は裁判所の許可を得て第三者に転貸することが可能ですが、建物の賃貸借にはそのような規定はありません）。つまり、全く使うことができないのに、賃料の支払いを続ける必要があります。
ただし、賃借人が退去した後で、賃貸人が第三者に建物を貸して引き渡した場合には、もとの賃借人はその建物を使うことができなくなります（使うつもりがなかったとしても、理屈の上では、使用できないことになります）。建物を使うことができなくなれば、賃料の支払い義務はなくなります。賃料は建物を使うことの対価だからです。家主は、賃借人に建物を使用させる義務があるので、第三者に貸した行為は、契約違反になります。このため、賃借人は、賃料の支払い義務から逃れることができます。
(2) 違約金条項がある場合
● 違約金条項が一部無効になった例もあります
途中解約ができるのは、上記の場合ですから、事業用に借りている場合や、居住用に借りている場合でも建物が２００平方メートル以上の場合や、やむを得ない事情がない場合には、中途解約条項がない限り、賃借人は期限まで借り、賃料の支払いをしなければならないことになります。
しかし、中途解約条項があっても、残りの期間の賃料相当の違約金を支払うという内容になっている場合があります。つまり、このとおりだとすると、中途解約条項がない場合とどこが違うのか、という疑問があります。しかし、この場合、その違約金条項が無条件で有効とは限りません。(*1)
例えば、期間４年の契約なのに１０か月で途中解約した事例（事業用です） で、残りの期間の３年２か月分の賃料相当の違約金を支払うことになっていた場合に、解約から１年分の違約金までを有効として、それを越える部分の違約金条項を無効とした裁判例があります（東京地裁平成8年8月22日判決）。しかし、これも事案によりけりで、この判決のようになるのか一概には言えません。
特にこの判決は、家主が新しい入居者に物件を貸すのに１年程度あれば十分可能なのに、３年２か月分の賃料相当の違約金を取るのは暴利行為（利益の取り過ぎ）で無効としています。このため、家主が新しい賃借人を探すのに相当な時間がかかると予想される場合（例えば、学習塾など特殊な場合）には、違約金の減額は認められないことになります。
また、１０か月しか借りていないのに、３年２か月分の違約金を取られるのは、賃借人が気の毒という面もあります。そのため、例えば、２年の契約で１年入居して退去する場合に、残り１年分の違約金を取られる場合には、賃貸人側ですぐに入居者を見つけられる場合でも、その程度の違約金は仕方がない、とされると思います。
(*1) 違約金の条項がない場合には、中途解約自体ができないので、満期まで賃料を支払う義務があります。退去しても賃料の支払い義務が残ります。ところが退去後に家主が、新しい人に物件を貸すと、もとの賃借人は物件の使用ができなくなります。そのため、以後は賃料支払い義務がなくなります（このことを認める裁判例もあります）。
これに対して、期間途中で退去した場合には違約金を支払うという条項を定めた場合（残りの期間の賃料相当の違約金を支払うという違約金条項は普通にあります）には、退去後に新しい人が入居した場合でも、契約で決めた違約金を支払う義務があります。つまり、家主側にとって、違約金条項を定めた方が有利です。賃借人も違約金の額が暴利行為（無効になります）かどうか争うことができる場合もあるので、双方にとって有利だと思います。（▲本文に戻る）2023.12月追記
弁護士 内藤寿彦 （東京弁護士会所属）
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