建物の賃貸借契約では、賃貸人は物件を貸して使用させる義務があります。そのため、賃貸人には物件の修繕義務があります。しかし、中には、修繕義務（修理義務）を賃借人が負担するという特約のある賃貸借契約もあります。このような場合、実際に賃借人に修理義務があるのかどうか、また、修理をしなかった場合にどうなるのか問題になります。賃貸借契約が続いている間は、問題にならない場合が多いのですが、賃貸借契約が終了して、物件を返還した後で、修理していない場合に問題になります。つまり、原状回復義務同様、建物賃貸借契約が終了して建物を明け渡すときのトラブルです。これについて弁護士が解説します。
（目次）
1.原則は賃貸人に修繕義務があります
(1) 賃貸人の修繕義務とは
(2) 賃借人の責任で修理の必要が生じた場合
(3) 損害の拡大の責任
2.賃借人が修理するという特約
(1) 賃貸人の修繕義務がなくなります
(2) 賃借人に修繕義務があるのか
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1.原則は賃貸人に修繕義務があります
(1) 賃貸人の修繕義務とは
建物の賃貸借契約は、賃貸人が賃借人に建物を使用させてその対価として賃料をもらう契約です。
修理しないと建物が使用できない場合、賃貸人は建物を修理する義務があります。修理しない場合、賃借人は、使用できなくなった部分について賃料の一部の支払を拒むことができます（全部使用できないわけでないのに、賃料の全額の支払いを拒むのは問題があります。この点は「その１（家賃滞納）」の「法律Ｑ＆Ａ」の「雨漏りすると言って家賃を払ってくれません」をご覧ください）。
(2) 賃借人の責任で修理の必要が生じた場合
賃借人の責任で修理が必要になった場合（賃借人の故意または過失で物件の一部が損傷したような場合）には、賃貸人の修理義務はありません。賃貸借契約が終了する時に、修理のための費用が原状回復費用として、賃借人に請求されます（通常は敷金から引かれます）。
あたり前のような規定ですが、2020年４月１日から施行された改正民法で新しく加えられた規定です（適用されるのはその日以降の契約ですが、新規だけでなく合意更新の場合にも適用されるとされています）。賃借人の責任で修理が必要になった場合の修理費用は、原状回復費用として敷金から引かれるという扱いは、改正前からされていました。
(3) 損害の拡大の責任
修理しなければならない状態になったのに（例えば、カビの発生など）、賃借人がそのことを賃貸人に知らせず、損害が拡大した場合には、賃借人に損害の拡大の責任がある場合があるとされています（ある程度、長期間放置して、賃貸人に知らせないことについて責任があり、それによって損害が拡大した場合ですから、責任を取らされることはあまりないないと思います）。
問題は、上記(2)のように法律が改正され、それにより、賃借人が修理しなければならないのにそれを放置して損害が拡大した場合に、拡大した部分にも責任があるか、という点が問題になります。
しかし、改正前でも、賃借人の責任で建物の一部に損傷が生じて、その後、それが拡大した場合には責任があるとされていました（放置することによって損害が拡大するのは、カビや木材の腐食などの場合と思います。それらは賃借人の責任で発生することは少ないと思います）。
改正の前後で違いがあるとすれば、賃借人が損傷を賃貸人に知らせたのに、賃貸人がそれを放置して損傷が拡大した場合に、賃貸人にも一部責任があるのではないか、という点です。
改正後も、物件の修理は原則として賃貸人でないとできないことになっているので、賃貸人にも一部（損害の拡大について）責任があるということになると思います（現時点では裁判例もありませんし、事案によりけりなので確定的なことは言えませんが）。
２．賃借人が修理するという特約
(1) 賃貸人の修繕義務がなくなります
「賃借人が修理する」という特約が付いている場合があります。
居住用の場合は、物件に付いていた照明器具の電球が切れた場合に賃借人が付け替えるという程度ですが、事業用の場合には、建物自体の修繕の場合もあります。また、付属設備について賃借人が管理・修理するという特約をつける場合もあります。
このような特約の趣旨ですが、まず、「賃貸人の修理義務を免除する」という意味でこのような特約をもうける場合があります。
このように、賃貸人の修繕義務を免除する特約は、原則として有効とされています。
賃借人の通常の使用中に発生する、軽微なもの（多額の修理費用がかからないような場合）は問題ありません。
しかし、もともと建物や設備に問題があって修理の必要が生じたような場合や、大修繕に当たる場合には、賃借人が修理するという特約があっても、賃貸人に修繕義務があるとされる場合があります。
(2) 賃借人に修繕義務があるのか
「賃借人が修理する」 という特約がある場合、賃貸人の修理義務を免除するだけでなく、実際に賃借人に修理義務があるのか、という問題があります。
賃借人に修理義務があるとしたら、賃借人が修理しない場合には賃貸人から修理するように要求されたり（応じない場合には解除が問題になります）、建物を返す時に修理費用分を敷金から引かれることになります。
賃借人に修理義務があるかどうかは、契約書の書き方の問題でもあります。
①「壊れた場合でも賃貸人は修理をしません。直したいなら賃借人がやりなさい」という趣旨の場合は、賃貸人の修繕義務の免除だけです。賃貸人から賃借人に対して、修理をするように要求することはできません。単に「賃借人が修繕する」程度しか書いてない場合は、このように解釈されます。(*1)
このため、賃借人が修繕をしなかった場合でも、建物を明け渡す際に、敷金からこの修理代を差し引くことはできません（賃借人が壊したので修理しなければならない場合は敷金から差し引けるのは当然です）。
②これに対して、契約書の記載から、明確に賃借人に修理義務を負担させていると解釈できる場合もあります。特に、特定の付属設備について修理義務を負わせている場合には、賃貸人から賃借人に対して、修理をするように請求でき、修理しないで契約が終了した場合、その修理費用を敷金から差し引くこともできます。
ただし、修理の程度が契約書にどこまで明確に書いてあるか、ということも問題になります。これが明確でない場合には、①の趣旨だと解釈されます。また、設備の取り替えのような大修理については、賃借人には義務がないと解釈される場合もあります。(*2)
通常損耗について賃借人に原状回復義務を負わせられるのか、という話と同じで、賃借人が修理義務を負担する範囲が明確に契約書に記載され、そのことを賃借人が明確に理解していることが必要です。そのため、想定外の大修繕は、賃借人には修繕義務がない、と裁判所が判断する可能性が高いです。
(*1) 「入居後の大小修繕は賃借人が負担する」という条項があった事案について、最高裁昭和43年1月25日判決は「単に賃貸人が修繕義務を負わないとの趣旨にすぎず、賃借人が右家屋の使用中に生ずる一切の汚損、破損個所を自己の費用で修繕する義務があるとの趣旨ではないと解するのが相当である」としました。条項が抽象的で賃借人の修繕義務の範囲が不明確だというのが理由と思われます。（▲本文へ戻る）
(*2) 東京高裁昭和51年9月14日判決は、ビルの地下の排水ポンプについてビルの地階の賃借人に修繕義務があるとする特約があったケースですが、この排水設備は、他の階のテナントや共用部分にも影響する設備でした。そのため、その修繕は特約があっても賃貸人が負担すべき、としました。また、東京高裁昭和59年10月30日判決は、ゴルフ練習場とその施設の賃貸借契約で「経営上必要とする一切の経費は賃借人の負担とする」という特約のあった事例ですが、「ネットの張り替えなどは賃借人の負担になるが、恒久的な構造物であるはずの鉄柱の維持・補修は賃貸人の責任」としました。（▲本文へ戻る）
3.関連記事
● 借りていた建物を返すときに、賃借人には、原状回復義務があります。しかし、通常の使用をしていて時間経過によって生じた損耗については、責任がありません（原状回復の対象ではありません）。しかし、特約があれば、上記のような自然損耗についても賃借人が責任を取らなければならない場合があります。これについては、「原状回復義務と違約金」をご覧ください。
弁護士 内藤寿彦 （東京弁護士会所属）
内藤寿彦法律事務所 東京都港区虎ノ門5-12-13白井ビル4階 電話 03-3459-6391