建物の賃貸借契約では、賃借人が無断で賃借権を譲渡したり、転貸(又貸し)すると、信頼関係を破壊する行為となり、契約を解除されます。しかし、形式的には譲渡、転貸に当たるけれども、信頼関係を破壊していないということで解除が認められない場合もあります。
 このような賃貸建物の賃借権の譲渡、転貸に関して、弁護士が解説します。ご相談もどうぞ。

【目次】
1. 無断譲渡、無断転貸とその効果
 (1) 無断譲渡、無断転貸とは
 (2) 隠れてやっても発覚します
 (3) 承諾がないと解除されます
2.例外的に解除が認められない場合もあります
 (1) 個人の法人成り
 (2) 当事者が変わるわけではありません
 (3) 法人契約でも同じことがあり得ます
3.関連記事

1.無断譲渡・無断転貸とその効果

(1) 無断譲渡・無断転貸とは

 賃貸人は、賃借人その人(法人の場合は、その法人)に賃貸物件を使わせることを約束し、賃借人は自分でその物件を使うことを約束して、賃貸借契約を結びます。賃借人の契約上の地位を第三者に移転させることは、賃貸人の同意がなければできません。

 「無断譲渡」というのは、賃借人が、物件を使う権利を第三者に無断で譲渡することを言います。譲渡すると言っても、第三者が事実上、物件を使用するだけの話です。賃貸人の同意がないので、賃貸人との関係では無効です。第三者が賃貸人の知らないうちに賃借権を譲り受けて、勝手に物件を使用して、もとの賃借人の名義で賃料を支払うというのが「無断譲渡」のありがちな形です。

 反社会勢力などが、一方的に「自分は、賃借人に金を貸していてその返済として賃借権を手に入れた、これからは自分が使って賃料も払う」と宣言しても法律上認められません。つまり、第三者が堂々と宣言するような形で無断譲渡が行われることはあまりありません(ないわけではありません。このような場合、すぐに法的措置を取らないで賃料を受領すると、賃借権の譲渡を承諾したとみなされるおそれがあります。すぐに弁護士に相談して対応すべきです。対応を誤ると建物所有者の権利まで脅かされるおそれがあります)。

 これに対して、「無断転貸」というのは、また貸しです。
 賃借人が、物件の全部または一部を第三者に貸して、第三者(転借人と言います)から賃料をもらい、そして、賃貸人に賃料を払うというパターンです(賃借人がただで第三者に貸したとしても無断転貸になります)。この場合、賃貸人は、従来どおり、賃借人から賃料の支払いを受けているので、知らないうちに転貸が行われていたという例も多いです。
 無断譲渡との違いは、賃借人自身が、実際に賃料を賃貸人に支払っている点です。賃借人は、転借人(又貸しの相手方)から支払われる賃料と、賃貸人に支払う賃料の差額で利益を受けているのが普通です。

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(2) 隠れてやっても発覚します

 賃借人が個人の場合、飲食店などで屋号がそのままでも、経営者が変われば、無断譲渡や無断転貸になります。
 しかし、「経営者が変わったのではなくて、店舗の従業員が変わっただけだ」と反論される可能性があります。ところが調査したら、ある時期に、一旦、店を閉めて、「店舗譲ります」などの貼り紙を出していて、元の経営者は店に来なくなったなどの事情が判明したケースもあります。

 また、薬局のケースですが、薬局は保健所から、その店舗での「医薬品販売許可」を受けて事業をしています。
 ところが、保健所に確認したら、契約上の賃借人から廃業届けが出され、別の会社がその店舗での「医薬品販売許可」を得ていたことが判明したケースもあります。この場合も事業譲渡が行われて従業員は以前と同じで屋号(薬局の店名)も変えていませんでした。

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(3) 承諾がないと解除されます

 賃貸人(建物所有者)の承諾を得ないで、譲渡や転貸をすることは、契約違反です。
 契約書に禁止すると書いてあるのが普通ですが、契約書に書いてなくても、無断譲渡、無断転貸は法律で禁止されていて、解除できることになっています。

 賃貸借契約では、契約をした時の賃借人の信用(支払い能力や使用方法その他)に基づいていて物件の貸し借りの契約をします。そのため、無断譲渡・無断転貸は、重大な契約違反になり、信頼関係が破壊されたことになります(やること自体に問題がありますから)。原則として解除が認められます(*1)。

 しかし、「譲渡」も「転貸」も、賃貸人が承諾している場合には問題ありません(事後承諾でも可能です)。承諾のある「転貸」は、サブリース契約など普通に行われています。

(*1) 解除の相手方は、もとの賃借人です(無断譲渡の場合も同じです)。もとの賃借人は、解除されると、物件を返す義務があります。しかし、返す義務があっても、無断譲渡、無断転貸の相手方との関係で事実上、返すことができない場合もあります。実際に建物を使用している第三者は、賃貸人とは契約がないので、建物を不法占有していることになります。そこで、賃貸人は、この第三者に対して、不法占有を理由として建物の明渡を求めます。
 不正な金融業者などが占有している場合には、妨害行為の心配があるので占有移転禁止仮処分をした上で、裁判を起こす場合もあります(「占有移転禁止仮処分」については、「仮処分というのは何ですか」をご覧ください。ページが飛ぶのでここに戻るときは「戻る」の操作をしてください)。(▲本文へ戻る

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2.例外的に解除が認められない場合もあります

(1) 個人の法人成り

 無断譲渡・無断転貸は、原則として重大な契約違反で信頼関係破壊として解除が認められます。
 しかし、例外もあります。
 形式的には、無断譲渡・無断転貸だけれども、実体を見ると、典型的なケースではなく、例外的に信頼関係が破壊されていないとされるケースもあります。この場合には、解除は認められません(例外に当たることを賃借人の側で証明する必要があります)。

 例外的に信頼関係の破壊がないと認められた場合というのは、例えば、貸店舗で賃借人が個人で営業をして、その後、個人の事業主が会社を設立して、事業を会社名義でやるようになった場合(実質的には個人と変わらない法人が貸店舗を使用するようになった場合)など、店舗の使用者とその使用状況に実質的な変化がない、というような場合です。
 最初に契約を結んだ時の賃借人個人を信用して契約を結んだのに、当事者が入れ替わったのではトンデモないというのが、信頼関係破壊の根拠です。しかし、譲渡、転貸の相手が、契約した時の個人と実質的に変わらない法人(個人の肩書きが変わったようなものです)の場合には、法人になる前後を通じて、信用や建物の使用の状況に変化がないと評価できる場合があります(最高裁昭和39年11月19日判決)。

 しかし、この場合でも、個人と法人は別ですから、契約に違反することになります。契約違反だけれども、まだ信頼関係を破壊したとまでは言えないので解除できない、ということです。

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(2) 当事者が変わるわけではありません

 この場合、法人成りした法人が、当然に賃借人(契約当事者)になるわけではありません。
実質的に同一と言っても、契約当事者(賃借人)は、もとの個人事業者で、法人に転貸していることになります(賃料は個人の名前で支払われることになります)。
 このため、法人成りした法人が、株式を第三者に譲渡して第三者に営業させるなど、経営状態が変化すれば信頼関係の破壊があったとして解除が認められます(東京地裁昭和50年 8月 7日判決、大阪高裁昭和42年 3月30日判決)。

 無断転貸でも例外的に解除が認められない場合には、転借人は適法な転借人になる、という裁判例があります。しかし、信頼関係破壊とは認められない特別な事情があったので解除が認められなかったのですから、後になって信頼関係破壊になるような行為があれば、改めて解除が認められることになります(もとの個人の賃借人に、転借人の経営状態を変えないようにする義務があったと考えられます)。
 ただし、法人成りした後で、賃貸人との間で、法人を賃借人にするように契約書を作成してしまうと、株式譲渡などで実質的に契約者が変わっても契約違反にはなりません(この点については、「法人賃借人の経営権譲渡とその制限特約」をご覧ください)。

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(3) 法人契約でも同じことがあり得ます

 個人事業者の法人成りと同じことが、規模が違うだけで法人でも起こる場合があり得ます。
 例えば、ある会社が、賃借人として建物を借りていたとします。そして、その会社の一事業部門を独立させるため、既存の子会社に事業譲渡して子会社がその物件内で事業を続けた場合、転貸が問題になります。無論、子会社がその物件を借りていた場合には何の問題もありません。そうではなく、別の場所を本店所在地として登記してあり、ビルの所有者とは賃貸借契約を結んでいなかった子会社が、親会社の一部門の事業を譲り受けて、親会社が借りていた場所で、子会社として事業を続けた場合に問題になります。

 しかし、100%子会社で他に事業をしておらず、事業譲渡を受けた事業だけを行っていた場合、事業譲渡の前後で、実質的な経営主体が変わらず、事業の状況も変わらないと言えます。つまり、個人の法人成りと同様に評価される場合もあり得るわけです。このような場合には例外的に信頼関係破壊はないとされると考えられます。

  この件は、事業譲渡だから問題になります。事業譲渡でなく、会社分割の手続をすれば会社分割の前後を通じて、法人格は同一とされるため、譲渡、転貸の問題は生じません。100%子会社なら、手続は簡単なはずです。なお、会社分割なら100%子会社でなくても無断譲渡になりません。まるで、へ理屈みたいな話ですが、別にお話するように、裁判所は、法人が契約当事者の場合、法律上、法人に同一性があるかどうかで無断譲渡、無断転貸の判断をしています(これについては、「法人賃借人の経営権譲渡とその制限特約」をご覧ください)。

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3.関連記事

●賃借人が法人の場合、株式譲渡などで経営権が変わっても、無断譲渡・転貸にはなりません。しかし、株式譲渡などで経営権が変わる場合には賃貸人の承諾を要する、という特約をつけることはできます。ただし、この特約に違反しても、信頼関係破壊がないとして解除が認められない場合もあります。これについては「法人賃借人の経営権譲渡とその制限特約」をご覧ください。

●賃料不払い(家賃滞納)を原因とする解除については→「その1(家賃滞納)」をご覧ください。また、賃貸人の都合で、落ち度のない賃借人との間で契約を終了させる場合については→「その2(賃貸借契約終了の正当事由と立ち退き料)」をご覧ください。

●その他、契約違反の解除として、用法違反については→「用法違反による解除」、商業施設の特殊性については→「商業施設の契約と特約」、特定の契約条項に違反しないけれども、解除が認められる場合については→「条項違反はないが信頼関係破壊で解除になる場合」をご覧ください。

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弁護士 内藤寿彦 (東京弁護士会所属)
内藤寿彦法律事務所 東京都港区虎ノ門5-12-13白井ビル4階  電話 03-3459-6391