契約違反などで解除できる場合、できない場合

  建物の賃貸借契約では、「以下の場合には賃貸人は契約の解除ができる」として「本契約書の条項の1つに違反した場合」と書いてあります。契約違反があれば解除できるという意味です。しかし、契約書の中には、賃料の支払い義務のほかにも色々と賃借人の義務が書いてあります。中には、非常に些細な義務もあります。それに違反したからと言って、解除が認められるとは限りません。裁判では「形式的には契約違反になるが、信頼関係の破壊が認められないから解除は認められない」とされる場合があります。
 逆に、契約書には特に書いてないけれども、「信頼関係が破壊されたので解除が認められる」という場合もあります
 ここでは、裁判所の言う「信頼関係」とは何か、どういう場合に解除が認められるのか、お話します。

※賃料不払い(家賃滞納)を原因とする解除については→「その1(家賃滞納)」をご覧ください。また、賃貸人の都合で、落ち度のない賃借人との間で契約を終了させる場合については→「その2(賃貸借契約終了の正当事由と立ち退き料)」をご覧ください。

【目次】
1.解除は信頼関係の破壊
2.無断譲渡、無断転貸
 (1) 無断譲渡、無断転貸とは
 (2) 例外もないわけではありません
 (3) 法人が賃借人の場合の経営権の変更
 (4) 法人を賃借人とする場合の特約と効果
3.特約違反の解除の有効性
 (1) 特約違反も信頼関係の破壊
 (2) 業種の特約とその違反(用法違反)  
 (3) 商業ビルの特約
4.特定の契約条項に違反していないが信頼関係が破壊された場合

 

1.解除は信頼関係の破壊

 契約の解除は、契約違反があった場合に認められます。
 建物の賃貸借契約で、賃借人の契約違反の典型は、賃料の不払いです。これを例に契約違反と信頼関係を説明します。

 契約書に、「1か月分の賃料を支払わなかった場合は催告なしで解除できる」と書いてある場合があります。 しかし、1か月程度、賃料の支払いが遅れても裁判所は、解除を認めません) 。 しかし、賃料の滞納が3か月分になった場合には、解除が認められます(必ずしも3か月ということではありません。詳しくは「家賃滞納の期間がどれくらいなら解除できますか」をご覧ください)。※ページが飛ぶのでここに戻る場合には「戻る」の操作をしてください。

 その理由は、建物の賃貸借契約の場合、単に契約違反があっただけではなく、賃貸人、賃借人間の信頼関係が破壊されたと認められるような重大な契約違反がなければ解除できない、とされているからです。(*1)
 賃貸借契約は、継続的な長期の契約関係なので、ちょっとした契約違反があっても、「長い目で見ましょう」ということで解除が認められないことです(*2)

 

(*1)ここでいう「信頼関係」というのは、個人の感情のもつれのようなものではありません。賃貸借契約という契約で、相手方を裏切るような行為をしていないかどうか、という意味です。契約と関係のないところで、「気に入らないので出ていってほしい」と思うような関係だったとしても、信頼関係の破壊があったことにはなりません。

 

(*2) 契約違反があるけれども信頼関係破壊がないとされる場合とは、「それほど重大とは言えない契約違反があったけれども、警告や催告したらすぐに正常な状態に戻った場合」(ただし、繰り返している場合は信頼関係破壊になります)と、「形式的には契約違反になるけれども、実質的に見れば、大したことではない場合」があります。重大な契約違反の場合には、それ1発で解除が認められます。

2.無断譲渡・転貸

 

(1) 無断譲渡・無断転貸とは

 賃貸人は、賃借人その人(法人の場合もありますが)に賃貸物件を貸す契約をします。「無断譲渡」というのは、賃借人が、物件を借りる権利を第三者に無断で譲渡することを言います。賃貸人の同意がなければできないので、第三者が一方的に「自分が、賃借権を譲り受けたから自分が賃借人になった。これからは自分が使って賃料も払う」と宣言しない限り、あり得ません。例も少ないと思います。
 これに対して、「無断転貸」というのは、また貸しです。賃借人が、物件の全部または一部を第三者に貸して、第三者(転借人と言います)から賃料をもらい、そして、賃貸人に賃料を払うというパターンです。この場合、賃貸人は、従来どおり、賃借人から賃料の支払いを受けているので、知らないうちに転貸が行われていたという例も多いです。(*1)

 「譲渡」も「転貸」も、賃貸人が承諾している場合には問題ありません(事後承諾でも可能です)。承諾のある「転貸」は、サブリース契約など普通に行われています。
 しかし、通常の賃貸借契約では、契約をした時の賃借人の信用(支払い能力や使用方法その他)に基づいていて物件の貸し借りの契約をしているので、無断譲渡・無断転貸は、重大な契約違反になり、信頼関係が破壊されたことになります(やること自体にも問題があると言えます)。原則として解除が認められます。(*2)

 

(*1) 賃借人が個人の場合、飲食店などで屋号がそのままでも、経営者が変われば、無断譲渡や無断転貸になります。しかし、「経営者が変わったのではなくて、店舗の従業員が変わっただけだ」と反論される可能性があります。しかし、調査したら、ある時期に、一旦、店を閉めて、「店舗譲ります」などの貼り紙を出していて、元の経営者は店に来なくなったなどの事情が判明したケースもあります。

 

(*2) 裁判になる場合には、もとの賃借人に対しては、解除した上で、物件を返す裁判を起こします。転貸しても、契約上、賃貸人に物件を返す義務があるからです。また、賃貸人は、転借人とは契約がないので第三者が不法占有しているとして物件の返還の請求をします。不正な金融業者などが関与している場合には、妨害行為の心配があるので占有移転禁止仮処分をした上で、裁判を起こす場合もあります(「占有移転禁止仮処分」については、「仮処分というのは何ですか」をご覧ください)。

 

(2) 例外もないわけではありません 

 無断譲渡・無断転貸は、原則として重大な契約違反で信頼関係破壊が認められますが、例外もあります。
 形式的には、無断譲渡・無断転貸だけれども、実体を見ると、典型的なケースではなくて、例外的に信頼関係が破壊されていないとされるケースです。この場合には、解除は認められません(例外に当たることを賃借人の側で証明する必要があります)。

 例外的に信頼関係の破壊がないと認められるた合というのは、例えば、貸店舗で賃借人が個人で営業をして、その後、個人の事業主が会社を設立して、事業を会社名義でやるようになった場合(実質的には個人と変わらない法人が貸店舗を使用するようになった場合)など、店舗の使用者とその使用状況に実質的な変化がない、というような場合です。
 最初に契約を結んだ時の賃借人個人を信用して、契約を結んだのに当事者が入れ替わったのではトンデモないというのが、信頼関係破壊の根拠です。しかし、譲渡、転貸の相手が、契約した時の個人と実質的に変わらない法人(個人の肩書きが変わったようなものです)の場合には、法人になる前後を通じて、建物の使用の状況に変化がないと評価できるからです。

 しかし、この場合でも、個人と法人は別ですから、契約に違反することになります。契約違反だけれども、まだ信頼関係を破壊したとまでは言えないので解除できない、ということです。
 この場合、法人が賃借人(契約当事者)になるわけではありません。このため、法人の株式を第三者に譲渡して第三者に営業させるなど、経営状態が変化すれば信頼関係の破壊があったとして解除が認められます。

 なお、個人企業の場合と同様のことが、規模が違うだけで法人でも起こる場合があり得ます。会社の一事業部門を独立させるため、既存の子会社に事業譲渡してそのまま物件内で事業を続けた場合、子会社との間でも賃貸借契約がないと、子会社への転貸が問題になります(会社分割だったら問題ありません)。しかし、100%子会社で他に事業をしておらず、事業譲渡を受けたと言っても、個人の法人成りと同様に評価される場合なら例外的に信頼関係破壊はないとされると考えます。

 

(3) 法人が賃借人の場合の経営権の変更

 最初から株式会社などの法人が契約上の賃借人の場合には、株式が譲渡されて経営者が別の人になったり、別の会社と合併したり、会社分割をして、実質的な経営者が変わる場合があります。(*1)

 しかし、法律上、株式の譲渡も合併も会社分割も、法人としては同一性があるとされるため、賃借権の譲渡にはなりません(経営者が変わっても、契約名義人に変わりはありません)。つまり、解除できません。 世の中には、賃借人が株式会社で、その会社が経営する飲食店が使用していて、代表取締役がその飲食店の店主を兼ねている場合があります。その場合に、株式の譲渡で別の人がその会社の代表取締役になり、その飲食店の店主になっても、契約違反にはなりません(最高裁平成 8年10月14日判決)。

 実質的に誰が物件を利用して賃料を払うのか、ということを考えた場合には、特に小規模の会社の場合、経営者が変わることは、実質的には物件を使用したり、賃料を支払う人が変わることになりますが、法人が賃借人の場合には、裁判所は形式的に、法律上、法人の同一性があるかどうかで判断しています

 

(*1) ここでは、法人が事業場所として物件を賃借している場合を前提にしています。会社によっては、従業員が自分で居住用物件を見つけ、会社が家賃を払うために社宅契約をする場合があります。この場合、多くの契約書では、居住者を限定して、その居住者が退去する場合には契約を終了するという特約を付けています。

 

(4) 法人を賃借人とする場合の特約と効果

 法人を賃借人にする場合、法人の同一性があると言っても、実質的には譲渡、転貸と同じなのに、自由に経営権の変更などが行われてしまうのは困る場合があります。
  ある程度の規模の会社だったら、経営者が変更しても、会社の支払い能力や使用方法に大きな変更が起こる可能性は少ないと思います。しかし、小規模な会社の場合、経営者が変更すると実質的には賃借権の譲渡と同じことになります。

 しかし、契約書に何も書いてなければ、原則は、(3)でお話ししたように手が打てません。しかし、(3)で紹介した平成8年の最高裁判決は、特約で制限することが許される場合もあるとしています(特約がない段階で経営者が変わっても手は打てません。あくまでも、防止策として特約を利用することができる言っているだけです)。

 つまり、賃貸借契約の特約で「経営者が変わる場合には賃貸人の承諾が必要」とすることは可能です。
 この特約に違反したことを理由に解除を認めた裁判例もあります(東京地裁平成 5年 1月26日判決)。

 しかし、経営者(株主)が変わっても、賃借人はその会社のままですから、特約に違反しても無断譲渡、無断転貸にはなりません。それでも、賃貸人の承諾なしに経営者を変えるのは、特約に違反しているので契約違反にはなります。無断譲渡・無断転貸なら原則として信頼関係破壊があることになりますが、この場合には、契約違反に加えて、信頼関係が破壊したと言えるかどうか具体的に判断することになります。
 そのため、経営者が変わっただけでなく、賃料の支払いに不安が生じたり、用法が変わって賃貸人に不利な状況にならないと信頼関係破壊とは認められず、解除は認められないとする裁判例もあります(東京地裁平成18年 5月15日判決など。なお、借地の場合ですが、東京地裁平成27年10月13日判決)。

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3.特約違反の解除の有効性

 

(1) 特約違反も信頼関係破壊

 一般的な賃貸借契約書には書いてないような「特約」が契約についている場合があります。そして、その特約に違反した場合には契約を解除する、と契約書に書いてある場合があります。
 そのような場合も、建物の賃貸借契約を解除できるのは、単に特約に違反しただけでなく、違反が重大な場合など信頼関係の破壊があったと認められる場合です。

 

(2) 業種の特約とその違反(用法違反)

 事務所、店舗の賃貸借契約の場合、他の建物賃貸借契約書には見られないような特約がついていることがあります。
 例えば、建物の使用について特定の業種を営むこととされている場合があります。そして、これに違反したときは解除できると契約書に書いてある場合があります。このような場合に、契約とは違う営業を営んだ場合が問題になります。

 この場合、形式的には契約書に書いてある営業と違う営業だったとしても、別段、問題にするまでもないと思われる場合には、信頼関係が破壊されたとまでは認められない、ということで解除は認められないことになります。募集の時には業種を限定しないで、契約する時に契約書に賃借人の業種に合わせて「その業種に限る」と書く場合がありますが、このような場合に、賃借人が特に使用方法を変更しないで業種を替えたとしても、通常、信頼関係の破壊は認められません。例えば、業種が変わっても、事務所(オフィス)として使用している場合などです。

 最初からその営業だと分かっていれば、貸さなかったと認められるような場合(*)には信頼関係が破壊されたとして解除が認められることになります。

(*)風俗営業など他のテナントとの関係などから、賃料額にかかわらず貸さなかったと認められる場合の他、契約書で定めた用途と比較して建物の損耗が大きく、契約した賃料では貸さなかったと認められる場合も含まれます。

 

(3) 商業ビルの特約

 複数の店舗がテナントとして入居している商業ビルでは、他にはない特約が付けられている場合があります(*1)
 これらの特約は、商業ビル全体の売上向上などのために各店舗に義務を負わせるものです。ただし、そのような目的で付された特約ですが、解除が認められるためには特約違反によって信頼関係が破壊されたと認められることが必要です。

 例えば、次のような事例があります。
 複数のテナントが入居している商業ビルの一部(建物の1階部分全体)について、「賃借人が連続3日以上休業する場合には賃貸人の書面の承諾を得なければならず、これに違反した場合には即時解除ができる」という特約があったという事案です(商業ビルなどでは、このような特約が付けられることは珍しいことはではありません)。
 この事案は、店舗が無断で閉店したのに対して、賃貸人側が損害賠償請求をしたというものです。そのため、残念ながら、解除の有効性は争われていません(閉店して店舗を返還することを前提で休業していた事案です)。このため、裁判所も解除の有効性については判断していません。
 それでも裁判所は、損害賠償は認めました。その判決を抜粋すると「店舗の休業に被告の承諾を要するとされたのは,本件建物の1階に存する本件店舗が営業をしないことにより,本件建物が閑散とした雰囲気となり,本件建物の他の賃借人の営業に影響が生ずるのを防ぐためであったのだから,他の賃借人に対する影響を顧慮しないまま,閉店することが正当化されるわけではない。」(東京地裁平成22年10月28日判決)
 この事案では、施設を建設する時点から当該賃借人の意向を聞いていたようで、その点も考慮されたものと思われます。
 これが例えば、商業ビル内の一店舗について同様の契約があった場合に、4日間程度の短期間、無断休業した場合だったとしたら、解除は認められなかったと思います(契約違反ですから、これによって賃貸人に損害があれば損害賠償は認めることになります)。

 同様に複数のテナントが入居している商業ビルのケースですが、各テナントに日々の売上の報告を義務付け、これに違反した場合には解除できるという特約があったのに、あるテナントがこれをしなかったためビルの所有者が契約を解除したという事案について、解除の有効性が争われたケースがあります。このケースでは、裁判所は解除の有効性を否定しました。事案によりけりということだと思いますが、売上報告自体がそれほど重要なものではなく、信頼関係が破壊されたとは認められない、ということが理由です。

 

(*1) デパートや地下街などの商業施設に、売り場スペースを設置する場合、契約上、建物の賃借ではない、というケースが結構あります。借地借家法で保護された「建物の賃借」と言えるためには、他とは区切られた独立した空間を借りている場合でなければなりません。契約書に「デパート側の都合で別の売り場へ移転させる場合がある」などという記載のあることも多く、このような場合には、借地借家法の保護がなく、解約や更新拒絶に正当事由が要求されず、期間満了で契約終了になることがあります。
 これに対し、商業施設の一部を借りる場合でも、特定の独立した空間を賃借することになっていて、借地借家法が適用される場合もあります(契約のタイトルが「建物賃貸借契約」になっていない場合でも、借地借家法が適用される場合があります)。
 なお、借地借家法の適用がない場合でも、賃貸人側が契約を解除する場合には、あまり軽微、形式的な契約違反では解除理由として足りない(解除できない)とされる場合もあります。また、期間満了の契約終了についても、何度も更新している場合などにはすぐには終了できないとされる場合もあります。

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4.特定の契約条項に違反していないが信頼関係が破壊された場合

●信頼関係の破壊があれば賃料を払っていても解除できる

 信頼関係が破壊された場合には、契約書のどこかの条項に違反するというわけではない場合でも、解除が認められます。
 例えば、騒音などの迷惑行為がひどくて近所から苦情が来ているため再三注意したのに、迷惑行為が続くような場合などです。

 珍しい例としては次のようなものがあります。 
 アパートの敷地が借地になっていたケースですが、底地の権利(土地の賃貸人の地位)を買い取った者が、知人をアパートに入居させて嫌がらせをさせたというケースです。嫌がらせをさせる目的は、アパート経営をしている借地権者に借地権を売るか、底地を買うように迫るためです。無論、建物の賃貸借契約の当事者はアパートに入居した知人ですから、この知人に対する賃貸借契約の解除の有効性が問題になります。裁判所は信頼関係の破壊があるとして解除を認めました(東京地裁平成19年 8月 3日判決)。

 このように特に契約書のどの条項に違反するということでなくても、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと認められれば、裁判所は契約の解除を認めます。
 信頼関係が破壊されたかどうかの判断ですが、「ああ、ここまでやったら賃貸借契約を続けろというのは無理だな」と裁判所が思ってくれるような事情があるかどうかです。

 なお、信頼関係の破壊というのは、あくまでも契約の当事者として、契約上の義務を果たしているかどうか、という問題を前提にします。契約書には明確に書いてないけれども、賃貸人と賃借人という地位を考えた場合に、そんなことをしてはいけないのは常識でしょう、というような意味での契約違反です。賃貸人と賃借人との間に感情的な対立があっても、賃貸借関係とは別の理由で感情的な対立がある場合には、それだけでは信頼関係の破壊があるとは言えません。

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内藤寿彦法律事務所 弁護士 内藤寿彦(東京弁護士会所属)
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