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●賃借人に落ち度はないけれど退去してもらいたい賃貸物件のオーナー

●落ち度がないのに立ち退きを求められている賃借物件の借主の方

 どちらからのご相談も弁護士がお受けいたします

 賃借人に賃料不払いその他の契約違反がなくても、賃貸人側の都合で賃貸借契約を終了させて建物の立ち退きをしてほしい場合があります。( 賃料不払いなど契約違反で解除する場合は、「その1家賃滞納」「その3 賃貸借契約の各種相談」「特約違反などによる解除」をご覧ください)。

 賃貸人側で、その建物に居住したり、営業のためその建物を使いたい場合などです。建物が老朽化したので新しい賃貸物件に建て替えて収益性を高めたいという場合もあります。
 しかし、定期建物賃貸借契約(「その3 賃貸借契約の各種相談」の「定期借家契約」をご覧下さい)の場合ならともかく、一般の賃貸借契約の場合は、契約上の期間が満了しても、それだけを理由に賃借人に退去を求めることはできません(求めること自体はかまいませんが、賃借人から拒否されれば強制できません)。

 賃貸人が賃貸借契約を終了させるためには、一定の手続(期間満了6か月前までの通知など)の他、「正当事由」が必要になります。そして、場合によっては(実際にはほとんどの場合)「立ち退き料」の提供が必要になります。

 賃借人にしてみれば、賃貸物件は、生活の拠点だったり、営業の拠点だったりします。特に、賃貸物件で飲食店や物品の販売店などを営んでいる場合、その物件の周辺の得意客が売上の多くを占めているときには、その場所を離れることは死活問題になりかねません。
 「正当事由」によって契約の終了が認められるためには、賃貸人側の都合だけでなく、賃借人側の事情も考慮され、双方の事情が比較されます。立ち退き料は、その調整の役割を果たします。

 賃貸人側が立ち退きをしてもらいたい事情が、切羽詰まったものからそれほどでもないものまで様々なように、賃借人側の事情も、その場所を離れることが死活問題になる場合から、他に同じ条件の賃貸物件を見つけることが容易な場合もあります。賃料を払っているだけでほとんどその場所を使っていない場合もあります。

 賃貸人側の必要性が強く、賃借人側の必要性が弱ければ、立ち退き料の支払いなしに賃貸人の主張が認められる場合もあります。逆に、立ち退き料を支払うという申入をしても、賃貸人の主張が認められない(つまり、立ち退きが認められない)場合もあります。

 ここでは、「正当事由」や「立ち退き料」やそれを決める要素や、弁護士への法律相談から始まり裁判手続や判決までの手続、弁護士に依頼した場合の弁護士費用などについて、ご説明をします。

●「建物賃貸借契約・正当事由と立退料の基礎知識」では、建物の賃貸借契約が期間を決めてあっても更新して、賃貸人側から契約を終了させようとする場合には、正当事由が必要となるということ、また、正当事由の内容、契約を終了させる場合に必要な通知、立ち退き料の法律上の意味などについて、基礎的なお話をします。

●「立ち退き料の相場」では、立ち退き料の算定の相場・基準についてお話します。ここでは、主に裁判所の基準や決め方などについての説明をします。

●「正当事由と立ち退き料に影響をする事情」は、耐震強度不足の古い建物を収益性の高い賃貸物件に建て替える場合に、正当事由が認められるのか、その他、現在の賃料が相場よりも安い場合に立ち退き料は有利になるのか不利になるのかなどなど、ありがちな事例ごとに、正当事由が認められるかどうか、立ち退き料の金額に影響するのかどうか、お話します。

●「立ち退き問題の手続の流れ」は、主に、立ち退きを求める賃貸人側の立場で、建物の立ち退きの事案の流れを、裁判になった場合も含めて説明しています。賃借人側は、その相手方の立場になりますので、相手方の立場で読んで頂ければ、手続の流れが理解できると思います。

 ここに書いてあるのは、一般の方だけれども、立ち退きの問題に直面している方を対象にしています。できるだけ専門用語を並べたりしないように説明していますが、内容は弁護士としての経験と分析によるものです。これを読んでご自分で何とかする、というよりも、弁護士に相談したり依頼した場合の参考という目で見ていただければと思います。とは言え、相談前に読んで欲しいということではありません。必要なことは直接、ご説明しますので。

 なお、ここでのお話は、あくまでも一般論の説明や、個別の事案の判決の説明です。ご相談の案件は、一つ一つに個性があります(相手方も様々です)。こうした事案の個性に応じて対応を考えなければなりません。私たち弁護士は、それぞれの案件に応じて最善の策を考えて解決に向かいます。

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内藤寿彦法律事務所 弁護士 内藤寿彦 (東京弁護士会所属)
事務所 東京都虎の門5-12-13白井ビル4階(電話 03-3459-6391)

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