耐震基準を充たさない建物の建て替えと正当事由
地震で倒壊するおそれのある危険な建物なので建て替えの必要がある、ということで、建物の賃借人に立ち退きを求めるケースが多くあります。
１９８１年（昭和５６年）以前の建物は、耐震強度が不十分だと言われています。１９８１年と言えば、すでに４０年も前になります。それ以前に建てられた建物ですから老朽化の問題もあります。
そこで、古い賃貸物件を取り壊し、現在の耐震基準の強度を充たすような建物に建て替えたいという計画を立てる方もいます。
建て替えですから、賃借人がいれば退去してもらう必要があります。現在の耐震強度を充たす建物への建て替えを理由に、賃借人に退去してもらうことができるか、つまり、正当事由が認められるのかという問題です。 これについて弁護士が解説します。ご相談もどうぞ。
【目次】
１．耐震基準と強度不足
(1) 耐震基準とは
(2) 耐震検査とは
２．正当理由と裁判所の傾向
(1) 耐震基準不足に対する裁判所の考え方
(2) 危険性と有効利用の２つの理由があります
(3) 東日本大震災の影響は？
３．耐震補強工事との関係
４．平成２５年３月２８日東京地裁立川支部判決について （追記）
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１．耐震基準と強度不足
(1) 耐震基準とは
現在の建築基準法の耐震基準は、震度いくつとは書いてないのですが、一般的には、「震度６強以上の震度」の地震が起こっても安全な建物の基準と言われています。ただし、安全と言っても、破損しないという意味ではありません。建物が倒壊したり崩壊はしない、という意味です。倒壊したり崩壊したら、建物の中の人は非常に危険です。
つまり、昭和５６年（１９８１年）６月１日の改正建築基準法の施行以後に建てられた建物は、震度６強以上の震度の地震が来ても倒壊しないような強度の建物ということになります（基準どおりに建てられたことが前提です）。
それに対し、１９８１年の改正前に建てられた建物は、そこまでの強度が要求されていなかったので、当時の基準ぎりぎりに建てられた建物の場合（これが通常です）、震度６強以上の震度の地震で倒壊するおそれがある、とされています。ただし、最近でも震度７の地震がありましたが、古い建物が全部倒壊したわけではありません。
(2) 耐震検査とは
１９８１年の建築基準法の改正は、あくまでも、耐震基準の最低基準の改正です。通常は、予算の関係で、基準ぎりぎりの建物を建てますが、基準よりも頑丈で倒壊の危険のない建物もあります。
つまり、１９８１年以前に建てられたというだけで、耐震強度不足の建物だとは言えません。そこで、震度６強以上の地震で倒壊する危険があるのかどうか検査をします。それが、耐震検査です（「耐震診断」とも言います）。検査には、ビルなどの場合は数か月、木造建物でも１か月程度の期間がかかります（結果が出るまでの期間です）。
耐震検査の結果は、ビルなどの場合は、ＩＳ値という数値で示されます。そして、ＩＳ値が０．６以上だと一応、安全だとされます(*1)。逆にＩＳ値が０．６未満の場合は、大地震で倒壊のおそれがあるとされます。
木造建物の場合は、上部構造評点という数値で示されます。これが１．０以上だと一応、安全だとされます。逆に１．０未満だと、大地震で倒壊のおそれがあるとされます。
ビルの耐震検査を依頼すると、写真を含めて驚くような厚さの書面が出てきます。これを裁判で証拠にしたりするわけですが、１９８１年以前に建てられたビルの場合は、ほとんどがＩＳ値が０．６未満で、大地震で倒壊のおそれがあるという結論になります。
中には、ＩＳ値が０．６よりもずっと低い場合もあります。その場合は、「倒壊の危険性が高い」ということにはなりますが、震度４とか５で倒壊するおそれがある、ということにはなりません（専門家に聞くとそう言われます）。建てた時から違法建築だったとか、建物の重要な部分が壊れているのに放置している場合でなければ、ＩＳ値が低くても、震度６弱よりも低い震度の地震で倒壊のおそれがある、ということにはなりません。(*2)
なお、例えば５階建てのビルの場合、１階ごとにＩＳ値が出てきます。この場合、１つの階でもＩＳ値が０．６未満なら、危険な建物だとされます。５階建てのビルのどこかの階がつぶれるおそれがあるなら、ビル全体として安全とは言えないからです。
木造建物の耐震検査を依頼すると、ビルの場合とは比較にならないくらい薄い書面が出てきます（ただし、結論以外、普通の人には何が書いてあるのか分かりません）。上部構造評点が１．０以上かどうかで倒壊のおそれがあるかどうかの判定がされますが、ビルと同じで、１．０を大きく下回って、例えば、０．１などという数字が出てきたとしても、建てた時から違法建築だったり、建物の一部がすでに壊れているということがなければ、震度４とか５の地震でも危険だということにはなりません。
耐震検査の結果が書かれた鑑定書などを見ると、「倒壊の可能性が高い」などと書いてありますが、どういう場合に倒壊の危険があるのか書いてありません。検査をした建築士に聞くと、「震度６強以上」という答えが返ってきます。法律上、耐震検査基準と震度の関係が規定されていないので、鑑定書に震度は書けないようです。それでも裁判所からは「どういう場合なのかはっきりさせてください」と言われるので、建築士に「別の書面に書いてください」と言えば、書いてもらえます。耐震検査の鑑定書に「倒壊の危険がある」と書いてあれば、震度６強以上で倒壊の危険がある、ということだと一般にも理解されています。
ついでに言うと、耐震検査は、建築基準法の耐震基準を充たしているかどうかの検査ではありません。耐震基準を充たしているかどうかと関係なく、その建物が、大地震で倒壊する危険があるかどうかを検査することになります。つまり、「耐震強度」の検査ということになります。
（*1) ＩＳ値が０．６以上でも、ビルが破損しないということではありません。ビルの倒壊・崩壊のような、人命にとって重大な結果が起こる可能性が低いという意味です。（▲本文へ戻る）
(*2) 建てた時からの違法建築や、建てた後で違法に増築した場合、建物の一部が損傷したのにそのまま放置して建物の強度が低くなった場合には、そのような状態だということを証拠にして、震度６弱以下の地震でも、倒壊の危険がある、と主張できる可能性があります。
しかし、違法建築や損傷の放置は、通常、建物を所有している賃貸人側の責任になります。賃貸人に責任があるのに、それを理由に、賃借人に立ち退きを迫ったり、立退料額を低くしようとするのは、裁判所にいかがなものかと思われます。賃貸人の建物の管理に問題があり、通常よりも早く建物が老朽化したケースで、建物の明け渡しを認めなかった判決もあります（東京地裁平成4.9.25判決）。ただし、このケースは、賃貸人が立退料額をもっと上げていれば認めたのではないかと思います。（▲本文へ戻る）
２．正当事由と裁判所の傾向
(1) 耐震強度不足に対する裁判所の考え方
裁判所の傾向ですが、「震度６強の揺れがあった場合に倒壊の危険がある」という専門家の意見書を証拠として提出したとしても、立退料なしでは正当事由を認めてくれません（立退料を払うことを条件にしても認めない場合もあります）。
震度６強の震度は、現在の東京都内では首都直下型地震のような地震でないと想定されないようです。「３０年以内に７０％」と言われていますが、これは明日起こっても不思議ではないとは言えますが、１年、２年以内に高い確率で起こることが予想されるという意味ではありません。１０年後かも知れない、２０年後かも知れない、また、３０年経っても３０％の確率で起こらないというものです（なお、この原稿を初めて書いた１０年前から７０％という数字は変わっていません）。しかも、首都と言っても東京都とその周辺部のどこかで、発生するかも知れない確率です（東京湾北側を震源地とする被害想定がよく例に出されますが、そこを震源とする地震が発生する可能性が高いということではありません）。このため、建替えをしたいと思っている場所で震度６強の地震が発生する可能性は必ずしも高くありません。
このため、「賃借人に今すぐに退去を求めて建て替えをする必要がある、という理由にはなりにくい」ということになりそうです。
しかし、耐震強度不足の建物は安全とは言い切れない建物だから、耐震強度を充たす建物に建て替えたいという、家主側の意向ももっともだという意識が広がったことも影響していて、正当事由として重視されています（立退料を考慮した上での正当事由です）。
(2) 危険性と有効利用の２つの理由があります
判決の中には、「耐震基準を充たさない建物は危険だからそのままにはできない。だから建て替えの必要がある」というものもあります。しかし、違法建築物のように何かあればすぐに倒壊するような建物ではありませんし、大地震もいつ来るのかはっきりしません。
そのため、判決の中には、賃貸人側の有効利用の希望を理由にするものもあります。
どういうことかと言うと、立ち退きが問題になる建物は、複数のテナントなどに賃貸している物件の場合がほんどです。そこで、「今後のテナント募集を考えた場合、入居しようとする側も、耐震基準を充たした安全な建物を希望する。そのため、ビルの土地建物を所有する賃貸人は、現在の耐震基準を充たしたビルに建て替えた方が、入居者が確保でき、また、相当な賃料が確保できて、土地の有効利用ができる。これは、賃貸人の希望として当然のことだと理解できる」ということを理由としている判決も多いです。
つまり、賃貸人側の有効利用を理由とする場合です。最近はこちらの方が主流のようにも思えます（判決は、賃貸人側の弁護士が主張する理由を認めるかどうかなので、賃貸人側の弁護士が、この理由を主張する例が多くなったということかも知れません）。
２つの理由は矛盾はしないので、危険性と有効利用の２つを理由とする判決もあります。(*1)
しかし、危険性を理由とする場合も有効利用を理由とする場合も、相当額の立退料の支払いがないと正当事由は認められません 。つまり、立ち退きを認めません（立退料なしで認めた例もありますが、特殊な場合です。これについては４の立川支部判決とそこの(*2)の判決をご覧ください。）。
また、危険性と有効利用のどちらを理由にするとしても、説明の違いのようなものですから、立退料額に違いはありません。
(*1) 危険性を理由にする場合でも、取り壊し後に新たに耐震強度を充たす建物を建てる計画があるという主張をするのが通常です。
ところが、危険性を理由に、建物を取り壊したいと主張しながら、その後の計画が「ない」と明言した事例があります。建物を再築する予定もないし、とりあえず駐車場にでもすると主張しながら、その具体的計画がある証拠も出さなかったという事案です。
裁判所は、「今、この裁判で、明け渡しを求める理由があるかどうか」を問題にします。つまり、建て替えなどの計画がない場合、今現在、建物に差し迫った危険性があるかどうかだけが問題になります。そのため、危険性の程度が高いこととその切迫性が要求され、ハードルが上がります。
このような事案について、明け渡しを認めなかったものとして、東京地裁平成25年12月24日判決があります。しかし、この事案、本当のところは分かりませんが、実は、テナントから明け渡しを受けた後、建物を解体して第三者に土地を売却しようとしていたのではないのかなとも思います（判決の行間からそのような印象がします。なお、売却予定の場合については「立ち退いてもらって物件を売りたい」をご覧ください）。（▲本文へ戻る）
(3) 東日本大震災の影響は？
平成23年（2011年）３月11日の東日本大震災以来、多くの人の意識が変わったように思いますが、裁判所の傾向はどうでしょうか。
そこで調べたら、東日本大震災の前日、平成23年3月10日に東京地裁で判決がありました。この裁判も、耐震強度不足を理由として、賃借人に建物の明け渡しを求めた裁判です。
この判決は、一般論として「耐震強度の不足は，本件賃貸借契約を一方的に解消する理由となる正当事由として，それほど重視することはできない」と言いっています。これだけ見ると、東日本大震災前は、耐震強度不足があっても、賃貸人に厳しかったのかなと思います。
ところが、判決を読み進めると、「正当事由として重視することは相当ではないとしても，賃借権の客観的な価値には影響するから，借家権価格を一定程度減価する方向で考慮する」と言って、鑑定人が出した立退料額を減額しました。減額の程度も、かなりの程度です。
この判決を見ると、東日本大震災の前も、耐震強度不足の建物の場合には相当額の立退料で、立ち退きを認めていたことが分かります。つまり、東日本大震災の前後で、耐震強度不足に関して裁判所の傾向が大きく変わったとは言えません。
３．耐震補強工事との関係
耐震強度不足と診断された建物でも、賃借人が退去する必要のない補強工事で足りる場合があります。所有者が、新しい建物に建て替えて、賃貸スペースを拡げて有効利用を図りたいと希望していたとしても、補強工事で足りる場合には正当事由としては弱い、ということになります。賃借人側でその場所にいる必要性が高い場合には、建物の明け渡しを認めない、という判決が出ることもあります。
ただし、補強工事で足りると言っても、 費用をかけて補強工事をして、その建物を維持することが、経済的に合理的と言えない場合があります。
よく例に出るのが、 建て替える場合と比較して補強工事の方が費用がかかる場合です。
また、建物が老朽化していて、補強工事をしても、近い将来、建て替えが必要になる場合も経済的に合理的とは言えません。容積率の関係などで有効利用されていない建物も、同様のことが言えます。現在の建物では安い賃料しか取れない場合、現在の賃料収入の何年分の費用をかけて補強工事をしても、賃料収入が増えないのですから、経済的に合理性があるとは言えません。
これらの場合には、補強工事の経済的合理性がないので、建て替えをするのが相当と判断され、立退料と引き換えが条件ですが、正当事由が認められることになります。
４．平成２５年３月２８日東京地裁立川支部判決について（追記）
新聞等で「耐震基準不足で裁判所が立ち退きを認めた」ということで、当時はかなり大きく報道された判決です。
この判決で問題になった建物は、昭和４６年に建てられた建物で、当時の建築基準法には適合していたけれども、その後の耐震基準（昭和５６年に定められた、現在の耐震基準）には適合していない建物です。
そして、この判決は、立退料などの引き換え条件なしに、賃借人に建物からの立ち退きを命じています。
このため、耐震基準に充たない場合に、裁判所が立ち退きの正当事由を認めたというような報道がされました。
しかも、この判決は、仮執行宣言を付けました。仮執行宣言が付くと、判決が確定しなくても、強制執行ができます。被告側が控訴しても強制執行ができるということです（正当事由を理由とする建物明渡の判決で仮執行宣言が付くのは、珍しいです）。被告の居住者側にとってはその意味でも厳しい判決です。
しかし、この判決は、かなり特殊な事案についての判決です。耐震強度不足で立退料なしで正当事由が認められるというのは、一般的にはあり得ません。
・この判決には特殊な事情があります
この建物の危険性について、判決に明確には書いてありません。
原告（賃貸人側）の主張によると、この建物の耐震判定を行ったところ、ＩＳ値（耐震指標値）が、１１階建ての建物の全ての階で０．６未満で、０．３未満の階もあるという結果だったとのことです。
ＩＳ値は、０．６以上なら一応安全とされる数値です。０．６未満は、安全とは言えない、ということになります。全ての階で０．６未満で、０．３未満の階もあるというのは、強い地震（震度６強以上）の場合には大破、倒壊の恐れがあるとされる数値です。
この耐震判定の結果について、被告（賃借人側）は争っていません。賃借人側で検査をして争うのは難しかったと思います。
このため、争点は、この耐震判定を前提にして、正当事由があるかないかという点に絞られました。
この判決の事案では、さらに次のような特殊事情もありました。
①建物の所有者（賃貸人）は、独立行政法人都市再生機構（ＵＲ)です。
②この建物は、１棟に２０４戸が賃借していました。倒壊すれば２０４世帯に被害が及ぶということです。
③取り壊しが計画された後、ＵＲは、住民に対し住み替えのための措置を取っています。その内容は、ＵＲが管理する住居に移転する場合は移転費用と移転先の賃料の減額、ＵＲが管理する建物以外の建物に住み替える場合は転居後の家賃等の一部補填額として１００万円と移転費用として７８万９０００円を支払う、というものでした（なお、賃借人の賃料は月額約５万円でした）。(*1)
④補強工事で耐震強度を補う場合には、非常に多額の費用がかかり現実的でないという事情がありました。
⑤居住していた２０４戸のうち、１９７戸がＵＲとの間で住み替え合意にし、合意しなかった７戸との間で裁判になったという事情もありました。
判決は、立ち退き料との引き換えで立ち退きを命じたわけではなく、無条件で立ち退くように命じました。しかし、裁判所は判決後でも立ち退きの合意ができればＵＲが上記の住み替え措置をとると考えたのではないかと思います（判決の中にはこのようなことは書いてありません。推測です）。
判決に対しては、居住者側が控訴しました。控訴審では、他の立ち退きをした居住者と同じ条件で立ち退くことで和解が成立したとのことです。一審裁判所は、このような控訴審での和解を誘導するために、あえて居住者側に厳しい内容の判決を言い渡したのではないかと想像します（この種の事案では、そのように思われる一審判決は他にもあります。ただし、通常、仮執行宣言はつけません）。
このような事情を踏まえた上での判決ですから、この判決が、耐震基準を充たさない場合に、それだけで正当事由を認める（立ち退き料なしで建物の明け渡しを認める）という基準を示したとまでは言えません。(*2)
(*1)この点について裁判所は「退去に伴う経済的負担等に十分配慮した手厚い内容と評価できる」としています。（▲本文へ戻る）
(*2)他にも、立ち退き料なしで建物の明け渡しを認めた判決がありますが（東京地裁平成25年 1月23日判決）、これは賃借人側の建物使用の必要性が非常に低いことが考慮されています。賃料を払いながら、ほとんど使用していなかった事案です。（▲本文へ戻る）
５．関連記事
※このページの一番上（記事のタイトルよりも上）からも、他の記事に移動できます。
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落ち度のない賃借人に賃貸人が立ち退きを求める場合の、基礎知識として、更新拒絶の通知、更新拒絶の正当事由や立退料の意味などを簡単に説明しています。
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立退料は、賃借人の移転に伴う費用や損失の補償額を調整して決まります。その基準や計算方法を解説します。
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賃料が相場よりも低い場合立退料にどう影響するのか、老朽化した賃貸物件を高く売るために立ち退きを求めるのは正当事由が認められるのか、オーナーチェンジして賃貸物件を取得した賃貸人による立ち退き要求に正当事由は認められるのかなど、このページからそれぞれの記事に移動できます。
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弁護士 内藤寿彦 （東京弁護士会所属）
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