通常の敷金のトラブルは建物明け渡し後に家主が返してくれないというトラブルが典型的です。しかし、それとは違い、家主側から、敷金が差し押さえられたということで心配になり、相談する場合もあります。敷金が差し押さえられたと言っても、賃貸人の財産が差し押さえられたわけではありません。賃借人の敷金返還請求権という、賃借人の賃貸人に対する債権が差し押さえの対象です。敷金は建物明け渡し後でなければ返還の必要がありませんが、このような将来の債権でも差し押さえは可能です。
・敷金が差押えられても敷金に対する権利は変わりません
敷金返還請求権が差し押さえられても、賃貸借契約が終了して賃貸物件の明け渡しを受けるまで、敷金を返還する必要はありません。
また、賃貸物件の明け渡しを受けるまでに発生した未払い賃料や原状回復費用などは当然に敷金から差し引くことができます。
敷金は、建物明け渡しまでに発生した賃借人に対する債権を担保するものです。未払い賃料その他、賃貸借に伴って賃借人に対して発生した債権を、敷金から充当することができます（賃借人の側から充当するように求めることはできません）。賃借人の債権者が敷金を差し押さえても、敷金に対する賃貸人の権利は変わることはないのです。
・敷金が差し押さえられてもそれだけでは解除できません
敷金が差押えられた、というだけでは賃貸借契約を解除することはできません（契約書にそのように書いてあっても無効です）。
ただし、家賃が支払われなくなって滞納額が３か月分くらいになれば、契約の解除が可能になります。
どうせ敷金が返されることになっても自分のものにならない、ということで、賃借人が賃料の支払いをストップすることはあり得ます。敷金の残額に余裕があっても、賃料の滞納期間が長くなり賃借人に支払いの意思がないような場合には賃貸借契約を解除した方がいいでしょう。
・賃借人に敷金を返してはいけません
注意しなければならないのは、建物の明け渡しを受けた時に敷金の残金がある場合です（残金がなければ支払う必要がないことは当然です）。差押えを受けていますから、これを賃借人に返してはいけません。
ではどうすればいいのか、ということですが、差押えをした賃借人の債権者から請求があれば（あくまでも、建物の明け渡しを受けた後ですが）、その債権者に渡すことになります。ただし、場合によっては別の債権者が差押えをすることもあり得ます。この場合はどちらの債権者にも支払いをしてはいけません。法務局に供託しなければなりません。
また、敷金返還請求権が差し押さえられた場合、裁判所からは差押えの通知と一緒に、差押えられた債権（敷金）について支払いの意思があるかどうかなどを記載する用紙が送られてきます。これに記入して裁判所に返送することになっています。誤った記載をすると、差し押さえをした債権者に損害賠償をしなければならないこともあります。
いずれにしても、裁判所から差押えの通知が来たら弁護士に相談した方がいいでしょう。
弁護士 内藤寿彦 （東京弁護士会所属）
内藤寿彦法律事務所 東京都港区虎ノ門5-12-13白井ビル4階 電話 03-3459-6391